“土地使用权”是个什么概念，是如何产生的？我国大陆地区住宅的“土地使用权”为何是70年，这个期限对居民生活和我国的城市化进程有何影响？我们的房产在“土地使用权”期满后应该怎么办？

北京大学光华管理学院朱国钟与合作者做了一项研究，他们通过计算机模拟开发商与消费者动态行为，分析了住宅用地70年使用权对房价、供给、房龄以及城市扩张的影响。朱国钟在接受本报驻京记者采访时称，“70年的土地使用权制度会增加中国的城市用地，占用更多的耕地，这和我国土地集约使用的宗旨是不符的。我个人推测，以后中国也会出现大面积的贫民区，聚集在现在的高层建筑区里面。”

“土地使用权”的前世与今生

整个中国处于史无前例的城市化浪潮中，不论是城市里的老市民，还是从乡村来的新市民，都渴望拥有一套属于自己的住房，有着自家的“房屋所有权证”。他们中的大多数人认为，在城市里有了自己的住房，才算在城市里扎下了根，他们的后半生才有了依靠，他们的子女也才有依靠。

他们领到住房的钥匙，搬入或宽敞或狭窄的新居，甚至领到“房屋所有权证”。沉浸于乔迁之喜的他们相信，房子不仅是他们的居住之所，而且是他们家庭的固定银行，是只会升值不会贬值的不动产，尽管他们也都知道住宅的“土地使用权”只有70年。

而朱国钟却认真思考起70年以后的事，现在的住宅“土地使用权”大多只有70年，而70年以后怎么办？是续约、拍卖还是私有化？朱国钟任教于北京大学光华管理学院应用经济学系，在他看来，住宅“土地使用权”设定为70年，这不仅涉及70年以后房产问题，对于中国的城市化进程，对于社会发展和民生保障，都有着非常重要的影响。

“土地使用权”是如何产生的，我国大陆地区住宅的“土地使用权”为何是70年？朱国钟在接受本报采访时称，中国目前城镇土地都是国有的，1990年代以来中国房地产行业逐渐起步，商品房逐渐取代福利分房和集资建房。房地产发展离不开土地，需要土地的合法流转，为此中国制定了土地所有权与使用权分离的政策，对土地使用权实行出让、转让。

早在1987年，深圳首次实施了土地批租，租期是50年。上海的其他大城市也陆续推出批租政策。朱国钟说，“1990年5月19日国务院颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下称“1990年暂行条例”）规定，土地使用权出让最高年限为：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年……这些规定沿用至今。”

就这样，住宅“土地使用权”设定为70年，成为全国范围的一种做法。然而，对于70年“土地使用权”到期以后怎么办？长期以来没有明确的规定，一些法规的表述语焉不详。比如，“1990年暂行条例”第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。

而第四十一条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。

1994年出台的《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”

可能受这些法规的影响，北京市2005年出台《北京市国有建设用地供应办法（试行）》，其中第二十五条规定：“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。”

这些法规曾让许多购房者担忧：“土地使用权”70年到期后怎么办？如果政府无偿收回，我们的房产怎么办？