离尘不离城 省城开启“花园洋房”新时代

目前的房地产市场，已经从单一产品逐渐发展到类型化产品，无论是高层、小高层、多层、洋房还是别墅，定位都已经多样化，客户群界定也更加清晰，各个项目都在寻找自己的蓝海战略，而不同的客户也在追寻更适合自己需求的住宅产品。

从最早出现的洋房产品天山水榭花都、国际城、蓝郡到后来的天山新公爵、锦麟，再到今年推出的各类洋房产品：天山熙湖、十里洋房，产品的品质已经发生基本变化，它满足了既追求品质生活又希望离尘不离城的愿望，也满足了人们对产品的高要求，对价格的心理承受。花园洋房在2013年也呈现出了多样化的趋势，这和几年前小高层、高层的发展类似，从单纯的模仿到个性化的发展，再到用户需求细分的跨越，洋房已经添补了市场中的若干个空白，它是市场对介于刚需、首改和终极置业之间的一种高端需求的回应，是随着市场发展而必然高速发展的一种产品形态。

花园洋房在与以往的普通多层住宅相比，从户型面积、空间布局、建筑品质、景观配套等方面都实现了升级，品质的提升也必然导致价格的攀升。但目前的花园洋房还是依然在向高档、豪华化发展，以“稀缺”吸引购房者，但这只是市区新多层住宅的表现形式，它只是标志着省会主城区进入了“花园洋房时代”。我们看到的产品形态虽然已经有所变化，而且产品线更加丰富了，可是我们却仍然感觉不到某些产品的个性化特征，抄袭、模仿、雷同，很多的产品仍然差强人意，好的花园洋房项目屈指可数，达不到高收入家庭追求的生活标准。

随着人们对于生活品质的追求意识越来越强烈，容积率和绿化率已经深深的嵌入了一个项目的命脉，成为改善性需求的必备考察标准。

从市场的角度来看，多层住宅的接受度很高。但是稀缺性并不是代表洋房特质的最根本亮点，洋房有五个必备条件：密度低、环境好、户型结构合理，空间感强、拥有大露台或者大花园。

花园洋房产品建设应更实在时尚和亲民

近些年随着人们收入水平和居住理念的不断提升，对居住的舒适性要求也越来越高.当这样的需求日益旺盛，相应的“供给”必然会出现。于是近几年我们看到，在城市中心以外，二环线周边，一些花园洋房项目蔚然成风。花园洋房建筑密度低、绿化高，普遍拥有私家花园、露台、平台等城市住宅的稀缺元素，不仅是高端、改善型住宅的代表，也是城市中坚力量所向往的一种生活方式，我认为，就目前石家庄市场而言，随着这一部分需求的存在与影响，未来洋房产品的供给极有可能增多。

花园洋房，这个概念源自19世纪，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的稀缺的高利润住宅。但后来众多房地产项目宣传中所说的“花园洋房”，有不少都偏离了真正的标准，产品形式存在很大差异。虽然省会一些“洋房项目”有的仅仅是打着洋房旗号的多层建筑，“洋房”不过是个宣传噱头，但不容置疑，确实存在一部分地产项目真正在做“洋房产品”，他们更关注项目的景观营造、建筑本身的风格设计、院落、平台、露台这些私享空间的布置、户型的赠送面积等洋房元素的打造。不过受容积率、拿地成本的限制，目前这些多层或洋房产品仍然还只能徘徊在二环线外，未来二环三环附近的洋房应该会顺应市场的需求不断出现。

花园洋房可以说是顺应市场发展、满足居住舒适度需求的一类产品，在一定程度上依赖于现代都市文明，首先自身配套要较为完善，其次周边配套如购物、道路交通、通讯设施等的标准较高，景观的设计、产品的设计更科学更多技术含量，目标消费者还是城市的中高收入人群、家庭。所以考虑到人民日渐提升的对居住的舒适度的要求，比别墅产品更亲民，但相较于高层产品要宜居得多的花园洋房，它未来的发展前景我还是很看好的。

只有要接地气花园洋房的前景必然可观

花园洋房，兼具优质景观和良好的居住舒适度，但并非别墅一般跳出石家庄市区，而是与主城区，与喧嚣都市保持了恰到好处的距离。应该说，花园洋房覆盖的是普通住宅与豪宅、别墅之间的市场，面向的是那些希望寻找舒适的第一居所的改善性消费者。

与石家庄整体市场一样，近年来石家庄的花园洋房也迎来了快速发展。可以看到的是，一方面石家庄花园洋房数量显著增多，据不完全统计，2012年至今已经推向市场的花园洋房数量几乎相当于2012年以前市场在售的总和。另一方面，花园洋房已经走下了“神坛”，一些符合中产阶层购买力的花园洋房产品不断涌现，花园洋房正在走进寻常百姓家。此外，激烈的市场竞争，也让各路花园洋房在产品特点和卖点上求新求变。

我认为，花园洋房需要保持“接地气”的发展方向，即满足中产阶层的购买力和购房需求。如果花园洋房盲目追求高端，可能会陷入“上不去，下不来”的尴尬境地。在购房人群的金字塔中，中产阶层处于中等偏上的位置，他们的购买力比普通购房者要强，但比富人阶层要差一些，因此在定价方面，花园洋房不应盲目。另一方面，中产阶层可能选择花园洋房作为第一居所，但希望工作之余的生活能够远离城市喧嚣，那么在花园洋房产品的打造上，需要注意到中产阶层在居住品质上的高要求，同时在项目选址和产品规划方面，给予他们这种与都市生活适当保持距离的需求。

楼市在发展，购房者也在变得越发挑剔，“口味”也在不断变化。石家庄的花园洋房，品质在不断提升，产品水平也在日臻完善，我想势必有项目在衡量成本与利润之下，会将别墅的一些特点引入到花园洋房之中。

花园洋房正在省会蔚然兴起

石家庄作为省会，花园洋房正在蔚然兴起。除了更好的景观，更高的绿化率和赠送的花园及露台，更乐在其中的，则是花园洋房的怀旧、舒适与温暖。百花齐放说明产品多元化发展，但随着土地的进一步开发，相对于高层住宅，小体量存在的花园洋房会越来越难买。

浪漫是一种感染力，而这种感染力体现在“家”的细腻度上，省会楼市正在朝着产品设计细节更精致、高端产品竞争更加激烈的发展趋势中，并不断在“新一代”产品中升级。

近期，石家庄新火车站商圈极为活跃，土地及房地产的成交价格更是节节攀升。不少石家庄的投资者都将眼光放到了新火车站区域，对他们来说，那里就像是一座沉睡的火山，蕴藏着极大的地产爆发力。而新客站区域洋房项目则十分稀缺，洋房臻品就像一坛美酒，未来要能经受时间的考量，而当下应该从购买性价比、立面风格效果、居住舒适度等方面对比后脱颖而出！购房者应该寻找的是当前的价值洼地、未来的升值旺地。新火车站地铁公园洋房、欧式皇家园林、 70-90-120平方米的宜居空间、平民价格……都是消费者关注与热捧十里洋房的原因吧。