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商业地产泡沫破裂盈利者只占1/8风险极大（2）

扫描到手机各地楼市来源：中国经营报发布日期：2013-06-17 07:21 字号：T|T

摘要：事实上，经过这些年的超常规发展，中国商业地产已吹起了一个极大的泡沫，大量的商业物业无法开工、无法开业，盈利的商业地产仅占到1/8。

散售与自持

既然商业地产成功率如此之低，为何各大小开发商依然前赴后继？万科总裁郁亮曾表示，之所以再回到商业地产的行列，是因为土地出让的结构所致。“市场几乎没有纯住宅的土地出让，各城市出让的土地都附带有商用物业。”郁亮表示。

“2009年我们主动进入商业地产，也是出于市场以及政策环境的考虑。”奥园集团执行总裁杨忠告诉记者，一方面是政策面在住宅上的诸多限制，另一方面中央政策引导的方向是希望能加大消费力度以保经济增长，“而发展商用物业是拉动消费一个最直接的途径”。

更为重要的是，如果商用物业成功经营，那就是一个会生金蛋的鸡。公开资料显示，广州天河购物中心2012年租金收入达到7.88亿港元，而且增长速度飞快。“2006年我离开天河城时，其租金收入不过2亿多。”禹来表示，6年内收入翻了3倍多。

在如今地价飙升的年代，土地出让金、各种税费将开发商的盈利空间一再压缩。例如万科2012年净利润为125亿元，但各种税负就达到211亿元。更甚者是土地市场竞争激烈，土地储备的补充成本越来越高，住宅项目卖一个少一个，回报稳定且持续的商用物业无疑有着巨大的吸引力。“如果开发商自持的商业收入，可以占总营收的40%，这家房企就会有很强的风险抵御能力，基本不会倒闭。”禹来对记者分析。

但理性是丰满的，现实是骨感的。虽然包括一众开发商都表示要增加商用物业的自持比重，但现实更多是采用散售的方式推进。“我们所说的占比40%，是指商用物业的销售额占总体营收的40%，并非指自持物业的租金收入。”王曙煜解析道，现阶段奥园商业的理念依然是“商业自持为辅、销售为主，但更关注支持销售商业后续经营”。

在业内人士看来，商用物业对地产商而言更多的是挑战，面临着巨大的资金投入和变现困难两大难题。有人曾计算过现在国内商业投资情况，如果资本不分开运作，商业投资占比每增加10%，可降低资本收益率1%~1.5%，影响市值7%~10%，对股价影响约为5%~12%。

虽然中国香港、新加坡的资本市场有reits等商业基金退出机制，但设立商业物业基金的条件非常多，前提是回报率要在7%以上，并且要拿出90%的收益分红。这对许多开发商而言就是可望而不可及，资料显示，SOHO中国2012年投资物业达到383亿元人民币，但仅仅创造了1.48亿元租金收入，粗略计算租售比不到0.3%。“短期内，商业地产依然是一个散卖的时代。”高和资本董事长苏鑫表示。