地铁方便了交通，也成了许多购房者的考虑因素。近几年来，杭州房产地铁板块开始兴起，而去年11月24日地铁1号线的开通试运营，更是让地铁房产成为市场关注焦点，然而业界专家分析认为，当前地铁楼盘在未建成时只是一个概念，刚需才是销售主推动力。

刚需决定三大板块成交量

据 报道，今年以来(1月1日至5月22日)，杭州市区(含萧山、余杭)共成交商品房32226套，比去年同期增长42%。其中，九堡、下沙、临平、滨江等地 铁沿线板块，都在板块成交榜中名列前茅。板块成交前三名分别为萧山、下沙和大临平。而这三个板块，均为地铁一号线沿线板块。

对此，汉嘉地产顾问副总经理陈焕春却认为，地铁对下沙、临平等的影响未必是商品房成交量升高的主要原因。

“杭州地铁宣传了10多年，中间还一度传国务院不批，让很多板块失望，但就地铁1号线来看，除了临平需要跟主城区有一定融合之外，下沙在城市化过程中本身配套也在不断成熟，很难分辨是不是地铁造成的影响。”她估计，地铁可能会对一些新的板块如乔司等造成较大影响。

房 地产资深策划人、双赢置业营销机构总经理章惠芳也表示下沙楼盘销量好不能完全说是地铁效应，“国五条”和楼盘数量多都是影响因素，主要还是跟刚需有关。 “像申花板块，滨江板块，还推不出太多楼盘。这段时间什么样的房子在卖，性价比合不合适，产品适不适合市场都会产生影响。”

杭州刚需推向余杭区

据快房网数据统计，从各区域成交来看，自2012年2月份起，余杭区住宅销量连续16个月蝉联杭州区域销售冠军。2013年前5个月份，余杭区共成交9627套，约109.24万平方米。

据此，陈焕春分析道，余杭是杭州的外围，区域大，板块多，地理位置广阔，在杭州城市化发展的进程当中，杭州的刚需移向了余杭区。

“老杭州房价升高，改善型的产品居多，虽然政策之后有所调整，但它刚需类产品的供应量远远不及余杭区那么大。所以其实余杭区的整个销售量排第一，不仅因为面积大，还因为它刚好是整个杭州刚需产品比较集中的供应地。”陈焕春表示。

同时，章惠芳认为，余杭区的大销量不仅跟刚需有关，也跟阶段性的产品有关，但是刚需的成交套数肯定是占主力。

说起地铁的影响时，她还表示，“同样的楼盘当然选有地铁的。真正购买时也跟性价比相关，有些譬如价格太高的话，也不一定买地铁附近的。现在关键是推什么样的房子，什么样的房子实际上比较受购房者的欢迎。”

地铁房要看实际距离

根据5月8日杭州地铁2号线二期工程的二次环评公示，良渚站已确定为2号线二期工程北端终点站。其中良渚、未来科技城、乔司、临平新城四大板块均属于余杭区。

数据显示，6月以来(6月1日至6月5日)，杭州市区共成交商品房867套，其中余杭区良渚瓶窑板块内的楼盘—良渚文化村白鹭郡南的总成交套数最多，达58套。据悉，良渚文化村目前在售有白鹭郡南、阳光天际、白鹭郡东。

对于白鹭郡南的高成交量，陈焕春认为很正常，跟地铁关系不大。“这是一个比较特别的盘，它是良渚文化村大盘里的主盘，良渚文化村这个大盘在杭州开发了10多年，万科接手后，它的配套做得非常好，有特色，这个楼盘从2010年、2011年开始就已经被市场广泛认可了。”

陈 焕春还表示，良渚文化村的接受度和知名度都比较高，白鹭郡南又是千亩大盘里面的刚需产品，刚需类的产品本身就销得比较快。“这个盘基本上是以多层和低密度 为主，价格也不贵，属于适销对路产品，而且它一直是一个引领性的楼盘，发力后在市场上响应程度比较高，所以它的排名是非常靠前的。”

“整个良渚客群已经形成比较固有的客群了，本身里面有蛮大的入住率。”陈焕春说道。

章惠芳认为，对目前的良渚来说，地铁还未开通，所以地铁楼盘只是一个概念。她估计地铁的开通会对一些伪地铁楼盘有一定的打击，对真正的地铁楼盘有一定促进。

“地铁没建好，我们不知道哪些楼盘真的离地铁比较近，原来很多楼盘都叫地铁楼盘，真正使用后如果地铁跟楼盘相差1000多米，走路要20-30分钟，就没有想象中那么方便。”章惠芳说道。