一级开发成本不是推涨关键

根据土地出让文件，招标底价或者挂牌起始价都由两部分构成，一是土地开发建设补偿费，一是政府土地收益。

如去年底成交的台湖4-1-017、4-1-010居住、医疗卫生用地挂牌文件中就明确，“本次挂牌出让宗地的底价由政府土地收益（仅含土地出让金）和土地开发建设补偿费两部分构成。”土地开发建设补偿费为51163万元，归属于一级开发单位北京土地整理储备中心通州分中心。

有从事过一级开发的业内人士表示，一大片土地的一级开发成本，如台湖，如孙河，如亦庄河西区，一级开发成本大概会平摊到二级出让的多个地块上。后期出让底价上涨主要涨在政府保底收益上。

根据记者从台湖多个出让文件内容整理，去年底台湖出让的三宗地（简称万科017、万科014和世纪鸿028地块），一级开发费用分别为51163万元、42230万元和59087万元，折合建筑面积单价在5603元-6533元/平米之间。起始价中剩余的政府收益分别为2237万元、1620万元和2293万元。

而到今年4月，泰禾竞得的011地块出让时，一级开发折合建筑面积单价为5565元/平米，和前三块地保持同一水平，但起始价扣除一级开发费用，政府收益达到51667万元，数十倍于前三块地政府保底收益水平。（详见表）

对于这一上涨，业内人士认为，主要是由出让方式不同造成的。前三块地挂牌出让，政府收益在竞价阶段有可观的上升空间；泰禾011地块招标出让，开发商一次报价，因此政府预留收益空间就大得多。不过从中依然可以看出，同区域地块，一级开发成本整体处在同一水平，差别较多的则是政府收益。

市场预期才是底价上涨根本性因素

不过，一些开发商和土地估价机构人士也表示，根据北京市有关规定，出让地块土地底价确定，也都有规定的流程。在土地一级补偿成本既定的情况下，政府收益预期也直接源于市场预期。

一家房地产央企人士还表示，土地价格对房地产市场的影响，主要还是看成交价格。而从根本上说，成交价格是由拿地企业给出的，并不是受出让底价决定。“出让底价会抬高成交价，但更主要的还是开发商基于市场预期给出价格。”这位人士打比方，一块土地，市场预期成交价在2万元/平米，那么出让底价定在1万或者1万5意义都不大。开发商都会在竞价过程中把价格抬上去。即便政府按照50%溢价率要求限制总成交价，但通过竞保障房，商品房面积少了，最终地价还是会上去。

例如4月台湖地块投标，开发商都给出有效报价，有的大幅超过底价，“像这种情况，底价是高还是低意义就不大了，”一房企副总经理表示，“但像部分地块底价上涨厉害，完全都超过企业预期，这就值得商榷了。”

■ 链接

招标拍卖挂牌出让底价确定程序

（来源：《北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法》）

由有资质的评估机构根据评估期的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。

市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。

市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。

市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价，特殊情况与市发展和改革委员会共同报市政府批准。

■ 声音

土地市场不应有“饥饿营销”

“土地市场不应有‘饥饿营销’。”在记者采访中，不少业内人士这样表示。要给土地市场降温，给楼市传导市场平稳的信号，就需要更科学地制定土地供应计划，加大土地供应。例如通州台湖、亦庄河西区等，都有大量土地，“如果开发商知道后期大量的土地很快会供应，还会拼命抢眼前这块地吗？”

平抑地价，需要更科学制定供应计划，需要在有条件的情况下加大供应，这虽然解决不了全部问题，但至少可以解决一些问题。