广东省房协会长蔡穗声

今年珠三角房博会以“品牌力量，筑梦理想家园[最新消息 价格 户型 点评]”为主题，吸引了来自珠三角地区的品牌房企和近百楼盘参展，以及来自美国、加拿大、澳大利亚等十个国家近300个海外楼盘参展，这是历届珠三角房博会海外物业参展最多，最集中，规模最大的一次。说明金融危机对西方发达国家和新兴国家的影响仍未完全消除，而中国的一枝独秀令他们迫切需要中国富人阶层的消费刺激。中国房地产宏观调控的限购、限贷政策给境外物业市场带来了机遇，海外物业开始将眼光放到中国就不足为奇了。

近日访问美国，发现在旧金山及其湾区（硅谷所在地）、洛杉矶、纽约、芝加哥等地，近年不少中国人购房置业。有些是为了在当地读书的子女，有些是为了移民，有些仅仅是投资。不仅仅置业，一些企业也开始在美国开发房地产。在旧金山，万科[简介 最新动态]与当地企业合作开发的几栋高层住宅矗立在高楼林立的中心商业区，开始销售。旧金山市的华人市长专程到中国招商[简介 最新动态]引资，希望中国企业到旧金山开发金银岛（海湾大桥中心岛）等项目。我所访问的房地产顾问公司、律师事务所、经纪人都对中国企业和个人来美国投资房地产（或置业，或开发）抱有热切期望。他们认为中国资金充足，来美投资对于正在复苏的美国房地产市场和美国经济具有积极作用；而且，美国东西部的房地产市场开始活跃，房价从2008-2009年底部逐步攀升，也正是投资的良机。

我访问美国顶尖的公立研究型大学之一——加州大学柏克利分校，与该校哈斯商学院费舍尔房地产与城市经济中心主任罗伯特·埃德尔斯坦等教授围绕着中国经济与房地产的问题进行交流。

美国教授担忧中国政府债务和房地产泡沫等问题，问中国的财富流向哪里？是不是很多人到香港、国外买房？

我回答，确实有人到境外买房，对于香港、加拿大多伦多和温哥华的房价也造成一定的拉动。但是总量还是不大。在中国，由于内需不振、出口受阻、人民币升值等影响因素，实体经济不景，难以吸引社会资金。资源性产品被国企垄断，民间资本难以进入。国务院出台了鼓励民间资本进入更多领域的文件，但实施难度大。民间资本只能流向房地产市场，如山西煤老板，煤矿被国企收购后，拿着巨款去北京买房。广东珠三角一些工厂主也把资金投向房地产市场。这样，买房的人很多，市场需求特大。

教授们认为，解决办法是让房屋资产化，成为金融资产，把银行按揭证劵化，让人民拥有证劵而不是拥有多套房子。美国教授把人民币汇率问题看得比较重，认为人民币升值有助于国际化，所以，人民币升值应该是个趋势。

对此我的回应是，人民币升值导致很多出口工厂亏本、停业，在广东珠三角很明显。我理解中国政府的做法是循序渐进，稳步升值，让企业逐步适应，消化换汇风险。由于中国政府对1997年亚洲金融风暴和最近的美国金融危机戒备很深，唯恐金融失控，唯恐境外资金大进大出，拖垮中国经济，金融改革十分缓慢，贷款证劵化呼唤多年，进展不快。

或许房地产全球化、证券化的趋势不可逆转，然道路曲折。