15日，国家统计局公布2013年1-3月份全国房地产开发和销售情况。一季度全国房地产开发投资额、商品房销售面积同比上涨，涨幅分别为 20.2%、37.1%。与全国趋势相同，今年一季度济南新房成交量超过两万套，同比翻番。分析人士指出，高成交量与受新“国五条”细则直接影响有关。

全国

全国住宅待售面积增加345万平方米

国家统计局15日公布的统计数据显示，今年一季度（2013年1-3月份），全国房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%（扣除价格因素实际增长19.9%），其中住宅投资9013亿元，占房地产开发投资的比重为68.6%。商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%，其中住宅销售面积增长41.2%。

统计数据同时显示，3月末商品房待售面积42441万平方米，比2月末增加536万平方米。其中，住宅待售面积增加345万平方米，办公楼待售面积增加23万平方米，商业营业用房待售面积增加43万平方米。

近日，中国房地产研究会副会长顾云昌来济南参加某活动时表示，3月政府出台“国五条”除了与房价出现反弹势头有关，还与城市商品房库存有关。去年年底一项调查数据显示，全国整体库存在增加，热点城市库存却不断在减少，差异化明显。部分一线城市和需求很旺的二线城市楼市去化率很快，以上海为例，库存约有700万平方米，但刚需库存只有200万平方米，2个月就能卖光。此次数据显示的商品房待售面积虽有一定程度增加，但依然无法完全解决一线城市房价上涨的势头。

住房改善将支撑房地产市场

4月14日，住建部政策研究中心主任陈淮来济南纵论新“国五条”时指出，住房二三十年内仍“绝对短缺”。陈淮认为，中国的城镇居民中，已经有成规模的群体集体进入住房改善期，卖旧买新已经成为市场上的主力需求，加上保障房建设的欠缺等问题无法解决，住房需求依然属于刚性需求。

经济学博士杨继瑞近日表示，从构成房价的两大要素，未来的十年内，房价还将稳中有升。“今年及未来房价的成本构成，主要有四个方面。第一是楼面地价；第二是建安成本和营销费用；第三是税费；第四是开发商利润。”杨继瑞表示，综合这四方面来看，成本要素这一环节，基本是稳中有升。

济南

新政铸就一季度济南新房高成交

同全国商品房销售趋势相同，一季度济南新房成交量“暴涨”。济南建设部门统计数据显示，刚刚过去的3月份，济南新建商品房突破万套，以11782套的不菲成绩收尾。今年第一季度，全市新建商品房网签23227套，环比2012年全面回暖的最后一季度下降4.42%，而与去年同期的10795套相比，则是增加了12432套，涨幅更是达到了115.16%。

业内人士表示，一季度成交量同比翻番，成交增长原因具体要分月来看，最主要的原因还是受3月初公布的楼市新政“国五条”影响。一季度1、2月份，为商品房成交传统淡季，1月份在楼市新政还未出台的情况下，济南当月成交量能达到将近8000套，主要受去年一路向好的商品房销售情况的影响。2012年济南楼市整体销售火爆，房价一直持续小幅攀升，市民对于商品房销售的向好预期较强烈。2月受春节假期影响，成交量在3800套左右，比较正常。“国五条”细则出台后，20%个税的相关政策首先导致了二手房市场的火爆，继而带动了新房市场的增长，让今年3月份创下2012年以来单月最高历史数据。

“虽然目前济南版细则还没有正式出台，楼市却已经进入了一个冷静期。3月之后，很难再出现飙升的成交状况。”有业内人士表示。

上周济南二手房“量价齐涨”

济南市房产登记中心数据显示，上周（4月8日-14日）济南市区二手房网签829套，与前一周环比分别增长13.4%，其中住宅网签764套，网签面积5.78万平方米，与前一周环比分别增长14.5%、16.5%，比去年同期增长86.3%、98.4%。3月31日，济南市公布2013年新建商品住房价格控制目标后，济南二手房成交量有一个比较明显的下降周，但是到了4月第二周，二手房成交量又有小幅攀升。不过，虽然上周我市二手房交易环比出现小幅增长，但已难达到3月份周均2000套以上的网签水平。

二手房房价方面，搜房网二手房监控中心数据显示，上周济南二手房住宅挂牌均价再创历史新高，挂牌均价达到每平方米9295元，环比上周每平方米上涨了78元。从各行政区价格走势来看，本月六大城区二手房挂牌均价呈现全部上涨的态势。六大主城区中，市中区和槐荫区的挂牌均价上涨最为明显。

住宅政策收紧 投资客转战商业地产

楼市政策十年九调，住宅政策步步收紧的同时，现下济南楼市已经大部分都是刚性需求。相关数据显示，目前济南商品房市场9成都是刚需，改善性需求和投资性需求基本被排除在外。

记者采访发现，“国五条”细则出台之后，尤其是北上广深等一线城市出台较为严格的细则后，投资客转移投资目标，转战到受政策影响较小的商业地产。“针对住宅调控的政策一道接着一道，投资住宅还不如选择优质的商业物业。酒店式公寓可租可售，而且租金回报稳定。接下去的一两年时间，相比住宅，商业地产会显现出更强的保值和增值能力。”有投资客表示。

不过商业地产高回报的同时也代表着高风险。山东大学经济学院教授李铁岗表示，投资非住宅地产关键看运营商的运营技巧。由于存在劣质运营商“照猫画虎”、专业运营公司不多、成功运营案例不多等原因，济南非住宅地产发展并不成熟。近几年，济南商业地产建设量不断增加，房子建好的同时，投资商抓住有技巧的专业运营商是投资获利的必备条件。