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北京楼市“限价令”实施高端房现价格分拆应对迹象

扫描到手机各地楼市来源：每日经济新闻发布日期：2013-04-12 08:02 字号：T|T

摘要：4月10日，北京市住建委主任杨斌在媒体上表态，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

4月10日，北京市住建委主任杨斌在媒体上表态，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。此前，有消息人士称，北京市住建委已开始分批约谈均价在6万元/平方米以上的高端项目负责人。

有房企人士对此表示，在限价的背景下，能做的只有通过各种方式来应对，“这都是没有办法的办法”。

“这次政府打压房价的决心非常大，对于开发商来说也会有这样的准备。自去年下半年以来，北京房价一直处于上升趋势，这也使开发商有足够的资金来抵御此次调控，但到底能抗衡多久？”第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司住宅销售部销售总监陈明告诉记者，“可能半年是一个坎儿，如果这期间还出台更严厉的政策，开发商的日子就会非常难过。”

开发商多招应对“限价令”

对于北京楼市来说，限价令并不陌生。在此之前，没有任何政府部门对此公开表态，也没有相关政策文件。4月10日，限价令 “转正”了。杨斌首次公开表示，对于新建商品房在新盘取得预售资格的时候，政府将对价格进行管理和引导。 “新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。”杨斌表示，如果开发商不接受指导，就不发预售许可证，或者对于成交资格不予备案等，通过合理指导确保房价不会过快上涨。

“现在来看只要是持平或低于前期报价，基本上都没问题，但凡涨价，都有不获批的风险。”北京一家房企营销总监说。

正因如此，开发商也有意改变推盘模式。“如果是新项目可能就会从最贵的开始推。”上述房企人士表示，此前很多楼盘在推盘时，并不会一开始就推所谓的楼王项目，或者价格最高的产品，而且项目往后越接近现房，周边配套也逐步完善，出现价格上涨也十分自然。

“一旦涨幅被限制，只能说先推最贵的，价格也许会比正常的高出10%左右，这样如果能通过审批，在接下来的项目销售中也能分期进行价格控制。”该人士说。

调控至今，预售证似乎已成为开发商不能言说的痛。“很多开发商原计划是在3月份之后再拿证，如今后悔莫及。”东汇置地投总裁刘东向记者表示，拿证的难度已经远远超出预期。

“但还有一部分开发商未雨绸缪，在去年底的时候就多拿到了一批预售证。”一位消息人士告诉记者，据他了解的情况，特别是在高端市场，部分开发商似乎已预料到今年调控的严厉。“原本只想推100套，但可能会拿200套或300套预售证。”

在采访中，记者同样发现，针对限价令，开发商的应对方式层出不穷。“甚至有部分项目会通过价格拆分来获得预售许可证。”上述消息人士称，譬如6万元/平方米的房屋，开发商可能会将其分拆为4万元的房款和2万元的装修款或其他款项。“有点类似二手房中的"阴阳合同"，在购房者签署了购房合同，网签后，再与开发商签署一个补充合同。”

陈明表示，目前北京市并没有对预售证做“底线”规定。“没有说限定多少价格以上的楼盘不予销售，此前听闻北京曾要求暂停批准均价超过5万元/平方米的楼盘预售。”

据记者了解，通过拆分房价的案例在北京市场早已出现，特别是一些精装修楼盘，购房者在签订了购房合同之后，还会签订一个每平平米几千元的装修合同。“但如果涉及到高端楼盘，这样的方法是否可行，住建委能否批准，还不好说。”陈明对此表示。

第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼则表示，如果是在购房者认可的情况下，有发票可跟查，就可以实现价格分拆。