毛利率下滑隐忧

假如将目光从销售榜单上离开，似乎随时可以发现，房地产行业并非像销售额表现的那么繁荣乐观，危机正在潜伏中。

毛利率的下滑或许更能说明问题。

中国指数研究院数据显示，2012年国内500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%。

从行业龙头万科开始，几乎所有的企业年报中的毛利率数据均开始下滑。其中不乏一些过去的盈利冠军。作为业内高盈利的代表企业，中海地产的毛利率便首次跌出了40%的水平，而一向强调快速周转，以刚需产品为主的恒大地产，更是因利润率的大幅下滑而在上市以来首次宣布暂停派息。

万科集团总裁郁亮更是认为，毛利率回到制造业的水平是大势所趋。

从市场大环境来看，地价在成本中占比越来越高，而劳动力成本的增长速度也在近年保持高位，原材料等资源价格也呈上升之势。这或许就是房企毛利率不断下滑的主要原因。

更为重要的是，利润水平的下滑直接影响到过往开发模式的延续。显然以往仰仗土地储备，快速销售实现资金回笼的开发模式已经越来越没有市场。调整结构已成为开发商迫在眉睫的大事。

结构调整年

“房地产进入下半场”的舆论也在2012年兴起，从更长远的角度来看，受土地改革预期，收入分配改革、房产税推广，乃至中国经济发展规律的影响，楼市的生态将在未来十年内会有彻底改变。

对于许多房地产开发商而言，2012年也确实是一个结构调整年。持续加强的楼市调控使得房地产市场生态急剧发生变化，这也迫使不少开发商从产品结构、区域布局乃至发展策略上进行彻底调整以适应市场的变化。2012年不少房企的销售单价下滑也源于此。

但多数企业所采取的仍旧只是简单的战术调整。

调控下刚需产品销售较佳，那就大幅增加刚需产品占比。三四线城市销售遇阻，那便高喊“重回一二线城市”。这些调整并未在实质上让企业获得应对未来市场的能力，只是短期的过度。

此外，对于一些并非以刚需产品为主的开发商而言，过快的产品调整有可能导致企业客户的流失，并对企业带来实质的伤害。

过快的模式调整也是如此，SOHO中国便是一例，在宣称转型持有型开发商之后，SOHO中国在资本市场的表现不佳，许多投资者对过于快速的转型并不认同。

多数企业走在了短期应对与长远转型两端，能够处理好两者关系，达成稳步调整的企业在市场上并不多见，龙湖地产可以算一家。

2012年龙湖年报披露，公司实现销售额401.3亿元，同比增长4.9%。在业绩大体平稳的背后，龙湖进行了多项调整。

与其他公司一样，龙湖在2012年也坚持布线一二线城市，抓住窗口期拿地，底价摘取多数土地，并巧妙开始“土地换仓”，新增土储更靠近中心城市，销售产品中也适度调高了刚需及首次改善的占比。但但相比万科、远洋等企业将其刚需产品保持或调整到85%以上的策略，龙湖在该领域调整相对平稳，并未改变其以高端物业开发为主的形象。

而更为长远的调整计划是对商业地产的布局。多年来，龙湖一直在稳步推进增加商业自持面积的计划。龙湖集团商业地产部总经理魏健近期也在媒体上表示，“集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%，不断深化龙湖'增持商业'的发展战略。”

提高租金收益在企业营收中的占比，从而对冲掉开发业务利润日益摊薄的风险，这便是龙湖策略调整的方向，与龙湖类似，希望在商业地产领域寻找未来的开发商颇多。绿地集团、保利地产、万达集团、SOHO中国等均是如此。

但能在调整中保持稳健的，却是少数。