“国五条”地方细则即将出炉，沪上二手房市场开始急剧降温。

3月26日，上海中原地产总经理谭百强介绍，以该公司旗下门店的情况看，上海二手房市场已较“国五条”细化政策刚出炉那两周降温不少，目前的日成交量较前两周下降了近一半。

不过，他强调，当下的市场热度仍远超过平时，“目前我们公司每天能成交约150套，仍比正常时段要好，大约是1月日均水平的两倍。”

谭百强昨日提供的数据显示，截至目前，3月上海二手市场的成交量已达3.8万套，预计全月成交量将超过4万套。而今年1月，上海二手住宅成交量仅为21029套。

“末班车”行情收尾

和谭百强有类似感受的中介不在少数。

汉宇地产董事总经理施宏叡昨日称，经过“国五条”细化政策出台后两周的成交井喷后，从上周开始，上海的二手房成交量已回归正常交易水平，“周均成交量和今年1月时差不多，买卖双方都不像新政刚出时那么着急。”

据施宏叡称，在成交井喷的两周里，上海约成交了2.5万套二手房。

井喷行情过后，沪上二手房挂牌量明显下降。

德佑地产区域总监张剑东介绍，目前上海二手房挂牌量下降了50%～60%，能达到交易的房源更少，“很多区域已没什么挂牌房源了。”

网上房地产显示，截至昨日发稿，上海二手房挂牌量为13.262万套，较去年高峰期逾17万套的挂牌量大幅下降。

合富置业副总经理沈彦同样称，近期二手房成交有所放缓，中高端房源尤为明显，但刚需房源仍有较高成交量。

沈彦说，之前有些房东想趁着政策空当期高价卖出，门店挂牌量增加了15%～20%。但从近一周来的情况看，买卖双方违约的情况开始增多，“之前很多客户一时冲动纷纷追涨，现在发现政策仍不明朗，因而反悔。有的房东是满五年惟一住房，现在觉得价格卖低了，也会出现反悔。”

张剑东分析，这周开始，二手房成交速度、成交量都明显回落，说明之前赶“末班车”的都赶完了，剩下的基本是不着急、观望的客户，成交周期也拉长了，意向金转定金的比例降了40%。

重现价格拉锯

“末班车”行情临近尾声，二手房交易中的价格拉锯现象也再度增多。

谭百强直言，随着前期房源大量消耗，目前性价比高的房源已不多，诚意客户开始减少。

据他介绍，在3月1日之后的两周，沪上刚需房源价格普遍上涨了7%～8%，但近一周来又在此基础上下调了3%～5%。谭百强说，近一周看房量已没有此前那么大，很多房源挂牌价格都很高，房东也不着急卖，已不是很在乎3月最后一个星期了。

沈彦也说，新政出台后，价格涨势特别明显，有的房源直接跳价10%，目前价格又渐渐恢复到政策出台前水平。

“满五年的惟一住房”涨价幅度更为明显。

施宏叡介绍，目前上海的二手房周均成交量在4000套左右，价格较新政出台前普遍上浮了5%～10%，而一些满五年的惟一住房则会在此基础上再上浮2%～3%。

据张剑东观察，经过新政出台后的一轮井喷行情，目前上海二手房价格普遍被抬高了5%～10%，有让价的，只是在涨过的基础上略微下调一点，“这轮井喷行情多数还是买家急，愿意追价。”

张剑东直言，目前剩下的挂牌房源都不大好谈，“剩下的房源中，70%～80%的挂牌价格都明显偏高，同时还价余地又不大。而未出手的客户又都是明确要压价才肯出手的，买卖双方心态对立十分严重。”

“目前市场上挂牌的房东也不急了，客户在观望，都在等细则落地。”施宏叡这么看。

张剑东预计，由于需求过度消耗，而且细则落地也将冻结一部分成交量，4月的二手房成交肯定会受到影响。

地方细则

聚焦“20%个税”

可见的是，在广东吹响“国五条”细则落地号角后，上海版的细则不日也将落地。

上海某品牌中介负责人昨日介绍，虽然他也不清楚细则的具体内容和落地时间，但据他了解，最终的内容将相对和缓，没有之前讨论得那么严苛，“新政刚出台两周的恐慌交易，令政府不得不采取谨慎策略，逐步将政策收紧。”

据他介绍，“国五条”细化政策出台一周后，有关部门曾召集一些企业参加细则讨论会议，“主要内容包括，20%个人所得税的扣税细节怎么算，以及房产税的一些想法。有中介提出，满五年惟一住房的置换客户先买后卖也应免税，但估计不会被采纳。”

事实上，广东省版地方细则中，也未提细化政策，仅称按“国五条”有关规定执行。

上海证券报昨日报道称，据权威人士透露，国税总局目前正在制定与二手房交易个税有关的征收指导意见，对房屋原值认定办法等给出可操作指引。

眼下各地较为普遍的做法是，对无法正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入1%～3%计征个税；可以正确计算的，可以按转让收入减去装修款、房贷利息等后，按转让所得的20%计征个税；家庭惟一住房满五年出售的，免征个税。

有房产中介人士认为，按售房差额的20%征收个人所得税，虽然短期可能导致成交量下降，但肯定不会像限购一样对楼市产生非常大的影响。从长期来看，在买卖双方的博弈中，可能会纠正现在楼市买卖中的不良习惯，即由买家交付所有税费，改为由买卖双方税费各付的健康市场行为。