楼市分化调查

部分城市土地储备饱和房企重返一、二线城市

2012年是楼市逐步趋暖的一年，而不少三、四线城市的楼市却并未出现同步回暖。从温州到鄂尔多斯，再到海南、常州、营口，媒体爆出的三、四线城市楼市“鬼城”一个接着一个，蔓延的速度令人惊心。空置率高、存量房销售困难，房价下滑，“崩盘”的说法频频见诸报端。

国家统计局1月公布的数据也证实，和上月相比，三、四线城市的房价确实有部分出现下行。而在土地储备上，由于房企连续几年在三、四线城市布局，目前不少三、四线城市的土地储备已经出现重度饱和。

专家认为，需求不足，供应量大导致的供需不平衡是三、四线城市面临的普遍问题，目前三、四线城市泡沫隐现，很可能导致其在这轮楼市趋热的情况下无法“回暖”，甚至出现价格下行。

受此影响，主要布局在三、四线城市的房企业绩明显受到拖累，不少企业纷纷“转向”，将重点回到一、二线城市。

现状：三、四线城市“鬼城”蔓延

虽然对于三、四线城市的具体库存并未有官方的详细数据,但是许多城市“去库存”的压力从政府行为中可见一斑。海南楼市在库存压力下,价格战也愈演愈热,打折促销、以价换量的现象频有发生。海口市住建局曾在1月11日下发了《关于清理当前商品房市场存量的紧急通知》,清理时间为2013年1月12日至1月18日。

而从国家统计局2013年1月公布的数据中可以看到,2012年12月新建商品住宅与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有8个,持平的城市有8个,上涨的城市有54个。价格下跌的城市中,北海、海口、锦州等三、四线城市赫然在列。

土地:大房企进军三、四线城市 土地储备重度饱和

70个大中城市限购后,三、四线城市一度成为房企拿地扩张的热土。“这几年,陆续有大房企进驻赣州,拿地都很豪气,对我们本土地产企业的冲击很大。”周先生是赣州一家小房企的负责人,他告诉记者，大房企在赣州城区拿地通常一拿就是上千亩,其项目一旦推出市场,供应量都很大,直接大大挤压小房企的市场份额。

而广东惠州也已经逐渐被大型地产企业“占领”。短短几年,惠州房地产市场上已汇聚了万科、中信地产、富力地产、保利地产、佳兆业、雅居乐地产、五矿集团等全国一线开发商,大盘云集,而有数据显示,该市2011年商品房成交量仅为广州的31%,然而土地成交量却相当于广州的94%。

房协分析称,土地储备情况的变化,反映出广深两个中心城市受土地资源限制,其开发量将逐渐萎缩;珠三角其他城市群和粤北山区进一步提高所占份额。

而在全国范围内来看,中国指数研究院数据显示,2009年以来,我国部分三、四线城市住宅市场供应规模增长较快,营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列,待开发量在3000万~8000万平方米之间。仅从2011年到去年11月末,营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米,几乎是北京同期成交面积的2倍。

房企：三、四线经营环境困难

与限购政策出台后放弃转战三、四线城市不同的是,出于追逐相对稳定高利润的目的,2012年房企回归一、二线城市的趋势日益显著,在一线城市及重点二线城市的拿地金额大多呈现明显增长。而将重心放在三、四线城市的开发商也感觉到了压力。

鄂尔多斯有史以来最大的房地产项目——星河湾鄂尔多斯项目就这样被推上风口浪尖。　公开资料显示,星河湾鄂尔多斯项目规划面积11000多亩,其中一期工程占地2500多亩,是真正的超级大盘。去年年中,鄂尔多斯项目被爆出房价屡次大幅下调,销售乏力,去库存压力仍然巨大。

而公开资料显示,在去年楼市逐步回暖之际,侧重一、二线城市的保利地产全年销售额大增近四成,中海地产销售额增长近三成,而侧重在三、四线城市圈地开发的恒大地产销售额增加14.8%,碧桂园销售额增长仅为10%。

保利地产董事长余英曾在其实名微博上表示:“一线城市是房企必争之地,2012年销售业绩下降的房企都是被三、四线城市拖累的。”而恒大主席许家印此前坦言，受调控政策影响，三、四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。

而从北京中原日前公布的数据来看，由于三、四线城市未来存在一定的调整风险，标杆房企确实已经开始“回归”一、二线城市。数据显示，2012年从标杆房企拿地数量中，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三、四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比最高。

趋势：三、四线楼市泡沫初现楼价继续下行

随着三、四线城市的供应量暴增，在2012年楼市逐渐“春暖花开”之时，三、四线城市的楼市却裹足不前，甚至出现库存严重积压。易居地产研究院副院长杨红旭表示，2012年的房地产市场严重分化：一线城市已入春天或夏天；三、四线城市仍在冬季，或初春。

中指院报告也显示，开发商在一些三、四线城市大规模圈地，造城运动如火如荼。在土地供应极度膨胀的同时，这些城市陆续显示出泡沫征兆，个别城市甚至已出现崩盘现象。

报告预测称，未来一段时间内，一线城市供应短缺，未来住宅价格上涨压力较大，而部分二、三线城市或将面临供应过剩风险，价格上涨动力不足，甚至可能出现下降。而广大的三、四线城市供应充足，但潜在需求相对较弱，部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。

方圆地产首席分析师邓浩志也对记者表明了类似看法：“三、四线城市的经济比较落后，居民收入不高，加上人口流出，所以刚需十分有限，而三、四线城市房价上涨多因为投资资金进入，现在政策严防投资资金进入住宅市场，这些城市失去了增长动力。”其表示，由于过度依赖土地财政，三、四线城市前几年疯狂卖地，以至于最近供应量太大，需要较长时间消化，所以哪怕这轮出现房地产市场的热潮，三、四线城市也难以跟风上涨。