优质客户承租力下降

此前，CBD作为北京最大的黄金商圈，包括世界500强在内的大部分驻京公司乐于在此扎堆。数据显示，CBD区域内聚集了近500家跨国公司、800余家外资企业、500余家外国驻京代表机构，以及中外律师、会计师、金融投资等中介服务机构近200家。

但在租金快速上涨的压力下，以英特尔、甲骨文为代表的全球知名企业纷纷选择撤离。而大企业搬离之后，留下的空缺很快被律师事务所、金融机构等填补。

对此，专注写字楼服务的北京上古新锐房地产经纪有限公司执行总经理王斌表示，律师事务所、金融机构等之所以离不开CBD，因为它们是服务型企业，需要服务于各行业的上下游及整个产业链，在人员规模及承租规模上不需要太大，有必须在CBD的理由。但世界500强企业则不同，它们的承租面积都很大，所承受的租金压力也大。加上如今整个国际经济形势并不乐观，很多大型的国际企业会考虑换一个办公场所，以对成本进行压缩。

然而，如今这些离不开CBD的企业也开始出现逃离的苗头。

“之前在国贸、银泰这些甲级写字楼的招租过程中，承租能力最强的是律师事务所，它们所给出的租金非常高，而且基本上10年不搬家。但今年一些律师事务所已开始搬离CBD，其中，一些长期从事海外业务的律师事务所撤离表现最为明显。”上述金地商业地产有限公司内部人士说，“我有一个非常好的朋友，他的公司专门服务日本客户，从2012年的第三季度开始，他之前10个日本大客户大幅流失，现在只剩下一个了。”

显然，受全球经济不景气的大环境影响，这些依赖海外市场的上下游企业首当其冲。在这一背景下，节流成为很多公司的关键词，而首先对办公成本进行压缩也成为了它们的共同选择。

后市遭遇天花板

值得注意的是，这股撤离潮或许只是开始。

2010年，北京写字楼租赁面积达到历史最高峰，这批当年签约的租户将在今年陆续到期。一些租户愿意接受续约的租金涨幅为30%~70%，但另外一些租户选择了乙级写字楼或非中心区域以降低租金成本。

但经历了近三年的猛涨，北京写字楼的租金涨幅却远不止于此。“我们公司5年前在汉威大厦承租的办公室，当时租金是6元/平方米/天，最近到期后，新一轮签约就变成了12元/平方米/天，整整翻了一倍。”王斌说，一些企业可能原来租期比较长，还没有体会到高租金的压力，但在续约时租金就成为其不得不考虑的成本支出。

第一太平戴维斯商业楼宇部高级经理米薇表示，从2010年开始，北京写字楼租金就在不断上涨，租户结构由此发生了变化，在其接触的客户中，内资企业的需求明显要高于外资企业，甚至不少外资企业迫于核心区高租金的压力，不得不搬到望京、亦庄等新兴区域，这又导致了这些新兴区域写字楼租价上涨。

“基本上北上广深等一线城市的写字楼租赁市场都呈现了这样的状态，2007年，国内客户占比30%左右，到了2010年以后，写字楼超6成新租赁成交面积与中资企业相关，外资企业只占到40%。与以往不同的是，中资企业在租金承受能力方面远高于外企。”王琼说。

面对去年三季度部分租户的提前退租，目前业主更愿意在租金等条款上让步，以吸引高质量租户。一系列优质项目，特别是位于CBD区域的项目，其租金正在丧失2011年以来的强劲增长动力。实现租户长期稳定或是追求短期租金收益将是2013年写字楼市场交织出现的主题。

而在仲量联行北京写字楼服务部总监贺睿珂看来，北京写字楼市场正处于一个十字路口，一些行业和租户正在扩租，而另外一些则在缩减面积，最近几个季度业主的强势地位逐渐削弱。在经济环境没有出现明显好转之前，预计需求仍将处于相对较弱的水平。不过，由于市场总体空置率仍然比较低，因此2013年不太可能出现大范围的租金下调，不过租金涨幅将较前些年有所下降。

第一太平戴维斯亦预计，2013年北京甲级写字楼市场将有6个项目(其中一个项目系业主自用，另外五个项目将进入租赁市场)竣工入市，为市场带来22.3万平方米新增供给。鉴于该新增供给仅为过去五年年均供给量的一半，全市整体空置率预计将继续徘徊在5%以下。尽管可租赁面积有限，但鉴于过去三年的租金上涨极大地削弱了租户的承租能力，加之当下经济不振，业主预计将提供更多租金优惠，2013年租金涨幅预计将进一步放缓至5%左右。