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2013年楼市：一二线城市房价看涨三四线城市难说（2）

扫描到手机各地楼市来源：重庆晨报发布日期：2013-01-07 08:16 字号：T|T

摘要：供不应求的情形只会出现在我国一线城市，短时间内还不会在重庆上演。三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险。

何田说：“具体而言，一线城市和发达的二线城市(如长三角的杭州、南京等地)，在过去两年受调控影响较大，2012年来积压的需求逐步释放，成交量普遍在去年6-7月率先达到小高峰；多数二线城市市场的供应总体充足，价格上涨动力不及一线城市，价格平稳运行的可能性较大；三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险。”

何田还认为，由于2010年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将持续形成供给，因此预计2013年全行业去化压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。另外，需要注意的是，如果房价持续上涨，将加大房地产调控政策在2013年升级的风险。

猜市场格局

大鱼挤走小鱼将成定局

如果说之前房企洗牌还只是预言，那么到了2012年底，这个预言基本实现了大半，大企业通过2012年的销售业绩，牢牢把握并逐步扩大市场份额。数据显示，2012年，万科]、保利、恒大、中海、招商等房企每到12月就已完成全年销售目标，这些业绩飘红的大房企在土地市场更是纵横捭阖，屡屡创下“地王”神话。2013年，粮草足的大房企们，或将把房地产市场搅动得强者愈强、弱者愈弱。

何田认为，虽然2012年房地产市场还没怎么上演“大鱼吃小鱼”，但是大鱼变大挤走小鱼的情况已经成为定局。“目前，我国百强房企加起来的市场份额不过30%，就是房企老大万科也只占了市场份额的百分之几。而在美国，仅仅前十名的地产公司就占了30%的市场份额。”

何田说，这几年品牌房企的市场占有率不断提升，行业集中度持续提高。2009年，十家代表性企业的市场份额为全国的7.5%，到去年已扩大到11.6%，万科在千亿的基础上继续实现增长，品牌房企业绩快速增长已经挤占了中小开发商的市场空间，预计在2013年，品牌房企的占有率将继续提升，行业集中度将继续提高。

“虽然大房企的垄断也会带来弊病，但是对于我国的房地产行业发展而言，大房企的集中度越高，对政府的监管、行业的规范和人们居住品质的提升都是好事。”何田说。

猜房企应对

多物业形态多层次开发

何田认为，2013年对房地产企业来讲应该是利好众多的一年，如何踩准市场和政策节奏，随行就市的以合理价格提供适销对路的产品才是企业长远发展的要诀。

何田建议，2012年东部地区一二线城市回暖较早且力度更大，2013年这一趋势可能会延续，而部分三四线城市房地产供应和当地经济、人口不匹配，或将面临供应过剩风险。从产品方面来看，要跑量快速周转做大规模，中小户型、低单价、低总价是产品策略的必然选择，想要迅速提升销售金额、创造高收益，区域或产品特征稀缺、性价比高的中大户型高端产品必不可少。

另外，在当前住宅市场受到严密监管环境下，拓展业务，发展多物业形态，如旅游地产、商业地产、养老地产等也是企业分散风险、做强做大的重要途径，但与传统住宅产品完全不同的是，这些产品存在周期长、前期资金投入大、产品开发能力要求高等，一窝蜂盲目投入可能导致供过于求或去库存乏力的局面。