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南京滨江2号地王被查
一家公司买下全区近4%土地 3块地换18年财政收入（3）

扫描到手机土地市场来源：21世纪经济报道发布日期：2012-12-25 09:06 字号：T|T

摘要：一个城市出现一块“地王”不稀奇，两块相连的土地都成了“地王”，这种事只出现在南京市下关区。“由于土地出让面积较大，因此出让价款总额较高，但土地单价并不高，楼面地价未创本市新高。”12月21日，就南京下关区“滨江2号”地块被国土部公开调查一事，南京市国土资源局答复说。

3块地换18年财政收入

那么滨江地块的巨大受益流向了哪里？

因为地理上的临江位置，传统交通运输业曾是下关的重要税源，在辖区地方税收中列第一大支柱产。

2005年后，随着城市交通体系的调整，下关的交通运输开始弱化，2005-2009年涉及交通运输的税收占地方税收比重从32.5%下降到20.2%。

与此同时，在滨江概念板块推动下，下关的房地产行业税收快速增长。2005年-2009年，下关区房地产业税收从11819.3万元猛增至36718.8万元，年均增长超过50%。自2007年起，房地产业一跃成为辖区地方税收收入第一大产业，对地方税收的贡献率从2005年的20.26%上升至33.71%。

从2006年开始，因房地产开发带动的个人所得税也超过企业所得税，成为下关地方税收中的第二大主力税种。

从滨江1、3号地块200.34亿元底价成交看，按出让楼面价1号地块5929元/平米、3号地块8272元/平米测算，按规划，其总建设规模建筑面积400万平方米，平均建设成本5000元/平方米，建成住宅面积约40%，非住宅约60%。

本报记者根据目前下关现有住宅平均售价计算，假设其中住宅全部用于销售(销售率80%)，非住宅直接销售20%，上述取销售单价分别为2.3万元(住宅)、3.5万元(非住宅)，远远超过补贴给被拆迁安置居民7200元/平方。

综合考虑并保守计算，除去一次性要收取的土地出让金外，下关地方政府在滨江1、3号地块开发推进中，仅工程建设、房地产销售等部分就可以产生税收累计可超过60亿。

如此算来，下关1-3号地块的出让，预计地方可以获得318.63亿元的收入。

2011年，下关区全区实现财政总收入31.21亿元，其中地方财政一般预算收入17.41亿元，地税收入12.56亿元。也就是说，若以2011年为基数年，上述收入抵得上下关区18个“2011年”财政一般收入总和。

不过，旧城拆迁改造中，地方税后的可持续增长是最主要的挑战。这是因为，危房改造、拆迁、商品房销售等对地方税收的贡献为“一次性”，能否获得较好的可持续性在于通过招商[简介最新动态]引资为地方税收注入的税源。

而下关区属的诸多企业涉及更新改造或外迁，将带来部分税源的流失，对下关而言，“固企保税”任务艰巨。

有下关官员告诉记者，此次滨江改造影响的企业，每年会减少地方税收1.5亿元左右。而随着南京市的财权和事权的重新调整，能否快速找到替代税源弥补外迁税收缺口等成为当下最为紧急的任务。

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责任编辑：薛腾飞关键字：违规供地和违约房地产用地滨江2号南京下关区

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