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部分三四线楼市库存现“消化不良” （3）

扫描到手机各地楼市来源：中国证券报发布日期：2012-12-07 15:14 字号：T|T

摘要：在推进城镇化过程中，三四线城市或扮演重要角色。不过，近几年不少三四线城市掀起大规模“造城运动”，当地楼市供应量急剧放大。中国证券报记者日前调查发现，部分三四线城市楼市库存的消化周期已达六年以上，面临“消化不良”风险。

供给压力或长期存在

尽管部分三四线城市面临供给压力，但相对较低的土地价格和运营成本是吸引开发商涌入的“卖点”。相比之下，一二线城市投资门槛不断提高，已迫使中小房企转战三四线城市。

较高的土地价格无疑是挡住众多中小开发商进入一二线城市的最大障碍。近期，北京、上海、深圳、南京等地相继成交一批高价地块，土地成交总价均在数十亿元，楼面地价也维持在较高水平。可以看到，频频在一二线城市出手拿地的，大多是大型房企。仅11月，万科、保利、中海等大型房企便在一二线城市斩获了多宗地块。

张大伟表示，由于一二线城市的土地价格越来越高，房企之间的竞争日趋激烈，市场空间相对收窄。这也迫使部分房企进入三四线城市寻找发展机遇。

除了一二线城市的“挤出效应”外，城镇化发展也为三四线城市提供了长远的政策红利。“三四线城市的发展是未来我国经济发展的着力点之一，将会起到更重要的作用。在政策的扶持下，三四线楼市需求有望增加。”张大伟直言。

尽管如此，面对三四线城市的巨大市场空间，开发商如何进行有效开发、能否适应当地市场，仍然是各家房企需要冷静思考的问题。

业内人士指出，开发商涌入三四线城市首先面对的就是“本土化”问题。由于三四线城市的主要购房人群为当地及周边居民，地域色彩较一二线城市更为浓重。这就需要开发商适应当地需求特点，推出适合的产品。同时，来自三四线城市同城中小开发商的竞争也不可小觑，而通常情况下，这些开发商的拿地成本更低。

当前楼市已经开始回暖，不仅是一二线城市成交量大幅提升，三四线城市的量价也出现上涨。不过，与一二线城市率先“发力”相比，大多数三四线城市还处于底部回升的过程。

中国指数研究院数据显示，11月全国百城（新建）住宅平均价格连续第6个月环比上涨。北京、上海等十大重点城市住宅均价年内首次出现“双涨”，环比、同比分别上涨了0.39%和0.15%。营口、贵阳、淮安、佛山等三四线城市也出现环比增长。相比之下，温州、金华11月的房价环比下降了2.56%和2.87%；南通、鄂尔多斯（600295）、惠州等城市的房价也有不同程度下滑。

“今年全国楼市都在复苏，只不过各地的复苏点不一样。”张大伟指出，京沪等一线城市在4月、5月就结束以价换量，楼市出现回暖。而二线城市到9月、10月才结束以价换量。从市场表现看，三四线城市同比去年已经出现好转，正处底部复苏的提速过程中。未来三四线城市的发展速度肯定要超过以前。

业内人士指出，今年三四线楼市已现回暖迹象。不过，由于人口基数低，实际需求有限，要消耗过去几年快速扩张拿地和在建项目，还需要相当长时间。这些城市的供应压力或将长期存在，开发商在三四线楼市的投资需要更加谨慎。