丛林密布，花团锦簇，拥有地下放映室、桌球室，室内可打高尔夫，甚至有防弹钢板做成的密室，这一切都成为豪宅的标志，而动辄数千万的价格，也让普通消费者望而止步。

随着京城楼市回暖，豪宅的价格也开始节节攀升，每平米预售价格从数万元增值十多万元。在一手高端盘市场，2012年11月北京别墅市场的成交量大幅上升，总共成交了412套，同比上涨了52%，环比上涨84.8%，成为近31个月以来别墅销售最热的一个月。

近日，记者走访京城五环内外多处豪宅，并采访了数家豪宅项目负责人，揭秘京城豪宅现场。

部分豪宅放缓销售步伐

“瑞安·君汇项目已经开盘一年多，目前预售额约为13亿元”，瑞安建业北京项目总经理麦志昌向记者表示，“在限购影响下，项目期房阶段去化率已经达到了90%以上，这一业绩相对不错”。

值得注意的是，据麦志昌向记者介绍，项目期房阶段预售均价为6万元／平方米，但进入现房销售后，单价将提升到8万元／平方米以上，部分设计独特的户型售价不排除将达12万元／平方米。

“瑞安·君汇地处农业展览馆"准地王"附近，除了产品精装现房的成本外，受"准地王"影响，上调价格也并不意外”，丽兹行郑海燕向《证券日报》记者表示，“据我们门店反应的情况来看，即使在二手高端市场，不少业主也都在酝酿涨价”。

“实际豪宅市场已经细分为了"高端豪宅"与"顶级豪宅"。”中原地产投资顾问部总经理张坤昱表示。

“有个别原本计划在今年入市的豪宅项目，可能都会拖到明年”，一位业内消息人士向记者表示，到时12万元/平米的豪宅将集中入市，豪宅市场也将出现分化，合生·霄云路8号、瑞安·君汇、长安太和等单价8万元以上豪宅为一个阵营，而售价普遍在5万元左右的高端豪宅为另一阵营。

以合生·霄云路8号为例，起价85000元/平米，最高单价130000元/平米虽令人咋舌，但其10月份却热销5亿元。据项目方面向记者介绍，随着D3楼520平米楼王的推出，合生·霄云路单盘销售额已近一百亿元。

“买合生·霄云路8号主要是看重项目的地段和绿化率”，上述消息人士向记者表示，“合生·霄云路8号拥有达80%的绿化覆盖率，在520平米大户型房中，站在60余平米的会客厅中可以直接看到朝阳公园”。

而记者在瑞安·君汇项目现场也看到，4000万以上一套的户型为一层，四个开门可以直接出入项目的私人花园，有城中别墅的感觉。而项目四周无任何主街道，记者也丝毫听不到三环内闹市中的车水马龙声。

此外，记者在“运河岸上的院子”项目样板间中发现，3亿元的独栋豪宅，四周以自然的树木园林围挡，私密性非常好。地下室内有放映室、桌球室、可打室内高尔夫，甚至有防弹钢板做成的豪宅密室。

“在顶级豪宅市场，项目一般都在四环以里，售价约为4000万元以上一套，个别项目看房者甚至需要提前审核购房者的资产等情况才可以参观样板间”，一位业内人士向记者表示，“而1200万元一套以上的普通高端盘地段多数在五环左右，是首次改善性需求的首选，目前这类性价比比较突出的高端盘已经出现客户排不上号的现象”。

据悉，东四环地王项目金茂府8月11日开盘后，近30天就签约了20套，均价每平最高达到73497元，目前已经全部售罄。

“实际上，部分高端盘已经出现惜售现象”，东汇置地投资管理有限公司CEO刘东向本报记者表示，业绩好的房企旗下高端项目已经在端着卖了。