杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

今年以来，先后有三个城市楼市，频频被媒体“唱空”。一是鄂尔多斯，供应量严重过剩，价格大跌，成交低迷，部分房企资金链断裂，少数项目停工，有烂尾的风险。二是温州，房价大跌，部分房企资金紧张，有老板跑路。三是贵阳，潜在住宅供应量大，但成交平稳，价格近几年并无大涨，当前亦无大跌。

近日关于温州的新闻较多，比如有媒体报道“温州房价大跳水，楼盘最大跌幅超50%”。从世界房地产发展史上看，一个地区房价整体下跌三成，就可算作泡沫破灭，比如最近的一个著名泡沫：美国房价从2006年触顶下跌，至2009下跌超三成。当前温州应有楼盘价格，较去年上半年高点下跌五成，但全市房价不可能下跌这么多。

从市场数据来看，自去年下半年以来，温州房价一直领跌全国。比如今年9月，全国70个大中城市新建商品住宅房价指数平均同比下跌1.26%，而温州下跌幅度最大，为16.4%(70个城市中不包括鄂尔多斯，尚不知二市哪个房价跌幅更大)。当然，这只是房价指数，波幅小于实际成交价，相当数量的楼盘价格同比去年9月，跌幅应达三成左右，虽有些许勉强，但也可认为是“泡沫破裂”。从成交量上看，2009、2010和2011年全市新建商品住宅成交面积分别为273万平米、229万平米和113万平米，可见2011年同比惨跌五成。

温州房价泡沫缘何破灭？可归结为行业内部和外部两个方面。一方面，这是行业疯狂的代价。一般市场规律：涨得高，跌得深。2009-2010年，全国房价经历了一轮上涨，其中多个月份，温州领涨全国。比如，2010年1月，70个大中城市住宅价格指数同比上涨9.5%，而温州为15.7%，4月最高达26.1%，雄霸第一。其实，不仅温州，整个浙江，都是本轮全国楼市调整的“重灾区”。比如今年9月温州房价跌幅最大，其后依次为杭州、宁波、金华。涨时步调亦一致：比如2010年1月，温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名。

另一方面，行业外部环境恶化。去年以来，全国经济增速下滑，以民营经济为主的温州，情况尤其糟糕。很多温州开发商的主业是制造业，主业不景气，对房地产辅业的资金支持大减。其二，去年全国少数地区民间高利贷泡沫破灭，其中以鄂尔多斯、温州最为严重。高利贷与房地产纠结在一起，相当部分高利贷资金流进房地产开发领域，或直接投机购房，房价下跌，加上实体经济萧条，导致高利贷链条断裂。去年6月底，温州不良贷款率为0.37%，今年9月末升至3.27%，远高于今年三季度全国商业银行0.97%的不良率。信贷资产变差，致使银行不愿放贷，企业融资更加困难。

温州，一直是中国民营经济、市场经济，最为发达的地区之一。2009年以来，温州房地产市场由直线上涨，转为直线下跌，既说明了国家房地产调控在温州效果显著，又反映出市场机制也在调节房价水平。这应属政府“有形之手”和市场“无形之手”，在楼市中共同发挥作用的典范。

当前，全国房地产市场正在走出低谷，随着3月以来成交量持续活跃，价格也由跌转涨，但近期涨幅收窄，基本趋于平稳。正如温总理所言：调控初见成效，但效果还不稳固。对于那些房价明显偏高的城市，地方不应有意托市。比如前段时间有新闻报导说，无锡相关部门干预某楼盘大幅降价，而应让市场机制说话。反之，假如房价没有泡沫，那么即便调控从严，也不必担心楼市会崩盘。

从购房者角度分析，近些年温州人在投资房产方面，未免有些丧失理性。2003年开始，“温州炒房团”声名渐隆，先是去上海炒，后来全国多个城市都出现了他们的身影。炒来炒去，最后把自己的“老窝”也炒爆了。据新闻报道，2009年底和2010年在房价高点入市的温州炒房者，至今被套者不在少数，被套在自家门口的也大有人在。

我们从不否认，中国房地产市场仍有较大的发展空间，长期来看，房屋保值增值的属性仍然存在，自住性购房者何时入市都无妨。但是，温州炒房团的兴起、疯狂、衰落、崩灭，为那些依然对炒房怀有浓厚兴趣的国人，敲响了警钟。好自为之吧。