从绿城几近破产到香橼对决恒大，国内上市房企高负债发展的模式似乎并未引起业界反思。根据和讯房产统计的141家上市房企中报数据显示，今年上半年房企平均资产负债率达89.82%，仍处历史高位且略高于去年，然而，业内公认的资产负债率警戒线为70%。

“国内的开发商很有意思，在一次采访中，一位开发商说负债率不需要考虑，房地产就是高负债率的，我觉得可能也不能一概而论。”世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛在接受采访时如是表示，除负债以外，房企本身还面临着很多风险，要做到“进可攻，退可守”，关键在于自身产品的质量和结构、管控体系的效率等，不宜一味靠外债来壮大规模。

值得注意的是，世茂的基础是在许荣茂的资本运作时代所奠定，那么，希望去杠杆化的许世坛又可以做哪些努力来苦练“内功”？

一、 产品变革

自今年以来，世茂的产品变革就开始围绕“去化、更新、升级、创新”四大策略展开，即：老化产品迅速去化，在开发项目进行产品更新，已开发项目实现品质升级，为老业主提供全方位、持续关怀，设立研发中心，专注前瞻性未来产品研发。

目前，世茂推盘产品覆盖高层、别墅、LOFT写字楼、商铺等各种形态。世茂房地产的产品线日益丰富，包括高层、别墅、排屋、写字楼、商业等各种业态全部覆盖，并加建中小户型住宅产品。

事实上，早在2010年底，世茂集团就增设了产品研发设计中心，开始了针对80后、90后置业需求的深入研究，针对年轻客群，世茂房地产将在武汉锦绣长江项目推出“一个人的豪宅”系列，提供 90平米左右的刚需型豪宅。

据许世坛介绍，世茂现在多是改善性产品，刚需产品已经降至40%以下，而去年年底至今年年初我们在售的豪宅项目基本上有40多个，其中有30多个都改掉了。把它的户型做了很大的调整，还配合市场做了一些刚需。

许世坛表示，产品结构和销售策略的改进明显助推了销售额的增长，所以未来这三个月还会做很多产品，在产品受市场认可的前提下，我们希望在第四季度我们会以价格为主，并希望把这个品质质量价格也慢慢地做得再好一些。

许世坛称，对于房地产行业来说，今年整体还是一个充满挑战的一年，但世茂前8个月销售额超300个亿，基本完成了全年的业绩，整个今年来说，我相信肯定是超过400亿了，这个是没有太大问题，而且9、10月份也是我们推盘的一个高峰期。

二、分区细化

从2011年起，世茂房地产做了组织结构的重新划分，根据地域和归属划分为东北区、环渤海区、苏沪区、杭州区、宁波区、中南区、西部区、旅游公司等8大区域，管理更扁平，区域划分更精准，管理半径缩小，产品与区域客户的匹配性增加。

许世坛表示，原来世茂的重心比较多是在长三角，改成8个区域以后，我觉得现在整个效率、管理，包括产品都有一个很大的提升，反应的速度也会比较快。实际上这样可以方便了解当地的很多政策，包括当地客户的需求。

谈到北京市场，许世坛表示，实际上世茂没有把北京作为单一的一个点，而是环渤海区域的一部分，环渤海区域算上股份公司应该会有40、50亿，后年如果加上股份的一些项目，我们希望在两年内，世茂房地产在环渤海地区可以做到百亿的规模。

在许世坛看来，环渤海区域有很多具有潜力的城市，而北京不是一个重点的原因还在于可供的优质地已不多，因此做出来的产品难符合世茂房地产的定位。不过他透露，今年年底，世茂在燕郊附近可能会有一个很大的盘，由于是针对北京的客户，所以也等于是半个北京的盘。

许世坛指出，世茂希望可以在未来的两三年内，从8个区域再慢慢地增长到15，甚至20个区域。为此，同时也会培养更多的人才，事实上，世茂集团在2011年便提出世茂“新世力计划”、“中生代计划”和“社会精英计划”。包括世茂招纳百名优秀应届毕业生，分别从外部招聘潜力梯队人才，打造内部高潜力人才库。

三、 业务均衡发展

实际上，世茂房地产的业务主要是三个板块，即旅游、居住以及商业，另外还有来自酒店的收入贡献。不过，许世坛表示：“现在没有说要去加大哪一块的发展，因为每一块的规模都非常大，而且旅游地产里包括商业地产股份公司，实际上我们将各项业务整理成10个排行榜，每个月都形成竞争，哪一个做得比较好，它的发展潜力就比较大。”

以商业地产为例，许世坛介绍，今年光收租物业的租金就会超过10个亿，另外，酒店的经营酒店的收入也有十几个亿，所以我们今年的租金收入就超过20亿了，在未来的三五年，这个数字每年应该可以增长30%—40%。这一块将会慢慢成为一个比较固定稳定的收入，所以也是世茂未来的一个发展方向。

许世坛还表示，由于时机尚不成熟，目前放慢了酒店分拆上市的计划。他指出，世茂对酒店的要求也是比较高，一般酒店开业三年内都赚不到钱，之所以说不赚钱，实际上就是说经营现金流是负，因为酒店一般考核是考核现金流。

据悉，世茂房地产现在已经开业的酒店仅6家，但在建的酒店还有20个。许世坛表示，如果我们不引入战略投资者，可能未来每年只能开两三家酒店，20家还得五六年。但有了战略投资者我可能两三年后就做到一万个房间的规模，如此以来，上市的时候，整个包装会比较好一点。

此外，对于未来几近投资上千亿的旅游地产，许世坛表示：“事实上没有说要在哪一个板块要特别投入地多，主要还是要看项目自身的周转以及发展，集团会据此做一个统筹，然后再去做很多配合的支持工作。”

事实上，在大笔投旅游地产后，世茂的收益也是相当可观的，今年到现在为止，世茂旅游地产销售已经超过60亿，世茂预计，全年可接近100亿。其中大连御龙海湾的项目目前已销售超10亿。

四、旅居模式创新

在旅游地产取得成绩的同时，许世坛表示：“我觉得旅游地产是最难做的一个板块，一般旅游地产的位置都会比较偏，很少旅游地产是市中心的，所以到达性不是太够。旅游地产最大的困难也就在于人气不足。”

到达性不够，生活配套不够，旅游地产该如何做？许世坛认为，最重要的是首先旅游地产的规模不能太小，就是你要做大盘。第二就是要先有大的投入，可能要自己打造很多的设施、设备，像大的购物中心、大卖场、学校、医院等很多配套。

“所以现在旅游地产很多做失败了，主要就是没有加入生活元素。”许世坛表示，“失败的原因恰恰是在于开发商没能力进行持续大量的投资，没有后续的投入就难有人气。所以我觉得做旅游地产还是得先投入。”

世茂的旅居模式也由此运用而生，以典型的大连御龙海湾为例，该项目集合了世茂集团住宅、商业、旅游设施、产业集群“四驾马车”的优势资源，将建设50万平米的大型SHOPPING MALL湾区商业中心、3万平米的室内主题游乐场、四座星级酒店群、4千亩主题体育公园、绵延5公里的阳光沙滩，包罗万象的82项国际影城、名品商业街、OUTLETS、美食世界、酒吧一条街、亲子乐园、水上乐园、水疗SPA会所、温泉会所、红酒会所、皇家游艇会等休闲购物餐饮娱乐配套，将彻底改变整个大连乃至东北亚的旅游度假产业。

许世坛表示：“如果客户看到有好的学校、好的医院、还有好的商业配套，这个旅游地产就会做得好。所以这个是先有鸡还是先有蛋的问题，事实上还是得先投入，而关于旅居模式，我们也在不断学习和创新中。”

五、 优化管控体系

目前国内一些大型房地产公司一般会选择用友或明源系统，而世茂一开始布局SAP系统，据悉，SAP的成本投入将是前二者的3-4倍。作为一款提供企业管理解决方案的软件，SAP也首次被运用到房地产企业中，因此，世茂需要为此做大量沟通工作，以便于系统的有效运营。

早在2009年世茂重组完成至今，公司就对内部管理体系、管理团队和营运机制均进行了相应的调整。许世坛表示，SAP可以高效低将业务进行分解，而且是一个比较安全、低风险的管理系统，随着公司规模扩张，管控体系的效率将对公司长期发展发挥着至关重要的作用。

据许世坛介绍，与明源相比，SAP整个系统的建设会强大很多，比如像明源的这种平台，预测只能做到超500人同时上线，但SAP却可以同时承载两三千人，而世茂也派出了50人去参与开发该系统。

许世坛还表示，系统的升级可帮助集团运营部每个月自动去统计开工面积、竣工面积、销售面积，会让整个企业的管理再上一个台阶，包括我们的成本都可以做到全部都是动态成本，预计在明年就可以看得出来实际整个的管理效果。

企业管控系统的作用不容轻视，这也是龙湖近期正在积极推进甲骨文系统运用的原因。银河证券分析师认为，世茂集团的管控模式在今年发生了质变，这将会带来公司整体效应的蝶变，从企业的研发能力到销售能力都将迎来提升。

六、稳现金降负债

事实上，世茂一系列的改革都是围绕保证长期利润展开。诚如许世坛所言，“开发商随随便便做产品都能取得高利润的时代已经过去了”。而在房地产行业的白银时期，世茂要三年打造千亿规模，关键是要建立在负债不要上去的基础上。

许世坛指出，限购政策不可能短期退出，而房产税也将同时推出，也就是说调控政策不会放松将是一个趋势。在这种情况下，房企只有稳定现金流、降低负债率才能保证在波动的市场中处于“进可攻、退可守”的地位。

尽管近年来房地产企业发展迅速，但高负债已经成为投资者最担忧的问题。融资成本高企、虚增利润、流动性枯竭等问题成了多年来国内房地产企业高速、粗放发展中面临的通病。万科总裁郁亮也意识到：“房企高负债运转的模式已经不适用了。”

值得注意的是，目前世茂房地产的资产负债率今年已经降至 68%，许世坛表示，预计在今年年底会降到60%以下，从长远来看，在40%—50%之间的这种负债率应该是非常安全的。香港有不少企业都是20%的负债率，但这些企业基本也没怎么求发展。

许世坛指出：“之所以选择40%—50%这个区间，因为如果市场很好，多买几块地可以不至于很有压力，在市场差的时候则更不会因为资金问题而周转不灵，所以这样的发展，我觉得还是比较健康的。”

伴随着负债率越来越低，世茂今年年底的总现金数也可能创历史的新高，据世茂房地产中期业绩报显示，年中公司持有的现金已超150亿。许世坛预计，年底可能再增长20到30个亿。明年又将是一个信托兑付的高峰期，所以从目前世茂的整个现金、负债来看，公司财务都处于安全的状态。