前不久，一则“北京将取消商品房预售制”的传言，导致房地产股集体出现罕见暴跌。近日召开的山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上，一条有关试点现房销售的信息，更是受到了业界的广泛关注。山东现房销售试点会否推动现房潮？又对预售制产生何种冲击？

对此，业内人士分析，取消预售制度的风声已经不止一次，无论是从市场的心理承受力上来说，还是从经济发展的角度来看，山东省进行的现房销售试点对市场暂时影响都不大。

新闻事件

山东试点现房销售

据新华社报道，近日召开的山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议传出消息，山东省将推进现房销售试点，即“选择有条件的开发项目，开展商品住房现房销售试点”。

事实上，关于取消预售制的说法一直纷扰不断。2010年1月23日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。

就在山东准备实行现房销售试点之前，社科院发布的《中国住房发展(2012年中)报告》，曾建议政府在目前商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，利于控制开发商资金链促其快建快销。这一建议被解读为政策预期后，导致房地产股集体出现罕见暴跌。

众多房地产业内专家更是纷纷表示，取消商品房预售制将是大势所趋，但是市场上并没有出现实质性进展。

原因分析

现房试点利于调控

中国房地产经济研究院院长谢逸枫分析说，山东试点商品房现房销售的企图很明显，就是为了配合房地产市场的调控。如果进行现房销售，开发商不能再利用期房在工程进行的前期回笼资金，资金压力将会加大。那么资金链就会迫使开发商尽快释放手中的房源。

由于急于回笼资金，商品房价格也会向着买房人的心理预期靠拢。“尤其是在‘金九银十’即将到来之际，这个政策更是有着重要的意义。”

“预变现有利于稳定房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。”惹目地产顾问机构总经理高小天说，今年的市场情况与去年不同。去年下半年，受限购政策的影响，市场迅速冰封，并一直持续低迷到年底。而今年从三四月份开始，市场成交放大，尤其是5月，销售成交量火热，市场回暖明显。因此，今年的“金九银十”市场预期向好。但是也不排除开发商借助市场，抬高价格的可能。“取消预售，也就截断了开发商的资金，这对于挤压商品房库存量是非常有帮助的。”

楼市走向

市场暂时未受影响

预变现（预售变成现房销售）会否导致现房销售潮？对市场又产生多大影响？“预变现对于市场的影响到底有多大，关键还是要看政策的力度有多大。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存说，虽然预售变现售对于市场的影响是巨大的，但是从山东省发布的政策来看，市场影响不会太大。

他进一步解释说，政策称选择有条件的开发项目，开展商品住房现房销售试点。如果“有条件的项目”本身由于位置、设计等因素销售情况不好，本身就是“被现房”的项目，那么这样的项目预变现就没有意义。此外，如果“有条件的项目”其开发企业实力雄厚，资金充足，那么预变现对其资金链的影响也不会很大，从而达不到挤压库存的目的。

中原地产在山东省拥有诸多项目，其华北区董事总经理李文杰也表示，山东省的现房销售试点政策对市场的影响不是很大。他认为，有条件进行现房销售试点的项目会比较少，对市场还造不成影响。

“此外，目前的经济形势也决定了山东现房试点的动静不会很大。”卓达集团石家庄销售总公司副总经理杨凤斌分析说，目前国内外的经济形势都不是很乐观。就拿今年1~8月来说，房地产行业的投资能力、开工面积、竣工面积都在减少。如果现房试点的面积过大就会影响到开发商的生死命脉从而对经济也会造成一定的影响。“所以说，这个政策造成的心理影响要大于实际影响。