一房一个评估价 核算公式不对外公布　将动态更新———

　　作为北京二手房交易新最低计税价实施后的第一个工作日，昨天，新二手房最低计税价到底上调了多少?如何实施的?昨天，记者在朝阳区地税六所、西城地税三所以及部分中介门店采访后了解到，新的二手房交易最低计税价体系下，每套房的最低计税价将由评估系统根据建成年代、房型、楼层等进行核算，实行“一房一评估价”，而不是像过去“一个片区一个价”，每套房子的最低计税价不对外公开。而从记者现场调查和中介反馈的缴税案例看，相比过去最低计税价新二手房最低计税价基本上调了3倍。

　　虽然新的二手房最低计税价从10日起开始实施，但由于10号和11号是周末，作为新政执行后的第一个工作日，将是新二手房最低计税价实操第一天。昨天10点，记者来到位于姚家园路上的朝阳区地税六所，大厅内前来房屋交易契税等税费的购房人多是10号以前赶上了“老最低计税价末班车”的，即赶在10号前完成网签的，而咨询台前忙着问新的最低计税价的绝大多数是各大中介公司负责办理过户的人。不愿意透露自己所在公司的小王告诉记者，“我刚拿了一套甘露园的房子试了试，之前最低计税价是5000元/平方米，而现在是1.7万元平方米，上调了3倍。但这个价格对其他客户都没有参考意义，因为根据新的评估系统，一房一审核，也就是一房一个最低计税价。”

　　“原来最低计税价是7000多元/平方米，现在是2.5万元/平方米，上调了3倍多。”下午1点多，在海淀区房管局办事大厅附近的中关村税务所二楼，房主梁先生告诉记者，“儿子要出国，着急卖掉这套海淀区的房子凑钱。今天特意跑来看看最低计税价到底上调了多少，关系到我的报价，太高的话意味着我报价要低点。” 我爱我家相关人士告诉记者，“方庄以前的最低计税价是5000多元/平方米，但今天我们业务员去试了后，是1.8万元/平方米，基本也是上调了3倍多;通州以前是2000多元/平方米，今天我们试的那套梨园的房子则被告诉要按1万元/平方米计税;望京原来的最低计税价为6200元/平方米，今天我们去试了后，基本在1.8万元/平方米。不难看出，各区域上调的幅度基本都是3倍左右。”

　　“现在根据我们了解的实例，以及从其他同行那儿听到的总结，和老的最低计税价相比，尽管一房一核算，但基本都上调了3倍左右。” 中原地产相关人士对此表示，“咋听上去，貌似最低计税价上调了很多，但实际上不是现在的太高，而是过去的太低。” 他的观点得到了我爱我家、链家地产等中介的赞同。“二手房买卖双方可能对此要有一个心里消费期。实际上，不难看出，新的最低计税价和实际市场成交价相比，还是要低一些。”

　　无论是在朝阳区还是在海淀区契税缴纳现场，记者看到，新的二手房最低计税价体系下，缴纳契税的程序和过去一样并没有变化，即窗口会对申报的价格进行审核，如果低于评估体系核算出来的这套房的最低计税价，窗口工作人员会告知，要么回去改网签，要么就按评估出来的最低计税价缴纳税费并开具发票。而需要提醒二手房买卖双方的是，新的二手房最低计税价评估体系是“一房一个价”，同区域甚至同一个楼栋别人“过关”的成交价格未必适合您家的房子。

　　此外，我爱我家公司相关负责人表示，通过实例计算不难看出，上调最低过户指导价对房本未满五年的房屋交易影响较大，对五年以上140平方米以下的普通住宅影响较小。在他看来，目前北京的二手房价已经下跌了15%左右，明年限购限贷等调控政策仍将继续坚持，保守预计今年年底到明年一季度，二手房价还将有10-15%左右的下跌空间，也就是说明年的二手房价与今年房价最高点时相比将回落25-30%左右，房价的回落将冲抵掉部分交易税收的增加，购房者仍将有动力购买存量房。

　　权威解读1：二手房最低计税价上调背景

　　存量房交易双方作为纳税人应当如实申报成交价格，并按照国家税法规定缴纳相关税费，对于存量房交易申报价格明显偏低且无正当理由的，税务机关根据《征管法》的相关规定依法进行核定征收。本市在2006年开始应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估。五年来，存量房交易量稳步攀升。但同时，在存量房交易市场中存在“阴阳合同”的现象，由此产生了税收征管的漏洞。

　　2011年，按照中央和北京市的工作要求，本市采集了最新的存量房交易数据作为测算依据，应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估，重新修订了存量房交易计税价格核定办法。这将有利于维护房地产交易秩序，更好地实现税负公平，营造依法纳税的良好环境。

　　权威解读2：存量房交易计税价格是如何确定的

　　一是选定基准住房;二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准住房的评估值;三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的评估值;四是确定基准住房的修正系数。修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素;五是将各区域及小区住房的评估值下浮一定比例，作为评估存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格评估值。

　　例如，某区域存量房交易的批量评估的评估值是2万元/平方米，但是考虑其建成年代较早、房型和楼层较差等因素，按评估值下浮一定比例并用修正系数修正后，该房屋的交易价格评估值可能小于2万元/平方米。

　　存量房交易价格评估值的技术标准是由市财政局、市地税局、市住房城乡建设委应用房地产批量估价技术共同确定的，今后会根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新。

　　权威解读3：影响房屋价值的正当理由

　　在新的存量房交易计税价格核定办法中，已经考虑楼层、房屋类型、建筑年代等明显影响房屋价值的因素。除此之外，如果纳税人认为其房产交易价格虽然明显偏低但有正当理由的，可以向主管税务机关提供相关情况，由主管税务机关研究提出处理意见。