■10月北京新房均价环比降8.5%，跌至20670元/m2

　　■47个大中城市中41个城市住宅成交量同比下降

　　■有业内人士认为，楼市将真正进入冬季

　　10月份，北京二手住房成交均价为每平方米17100元，环比下降2.5%。1至10月份新建普通住房成交均价为每平方米14083元，比去年全年均价下跌了5.1%。

　　“中央关于调控不放松的表态，说明了房企艰难的日子还将继续，房价下降拐点已经形成。”住建部政策研究中心副主任王钰林表示。

　　市场

　　北京新房价格降8.5%

　　北京市房地产协会副秘书长陈志表示，10月份，北京新建商品住房和二手住房成交均价分别为每平方米20670元、17100元，环比分别下降8.5%、2.5%。其中二手房价连续四个月回落，基本回到去年同期水平，主要区域普遍下降。

　　陈志认为，目前楼市调控效果显现，市场降价预期逐步明朗，当前房地产市场“降价换量”的整体格局已经形成，项目降价逐步由“暗降”转为“明降”。

　　四大房企库存激增

　　和北京一样，其他城市的楼市在“金九银十”同样风光不再。某房产网数据监控中心的数据显示，全国47个大中城市中，有41个城市住宅成交量低于去年同期，广深沪等9城市同比下跌五成以上。

　　而从上市房企三季度数据中存货指标来看，在存货量方面，144家房企截至9月31日的存货量已经达到1.22万亿元，较去年同期的0.86万亿元上涨了41.86%。其中“万保金招”(万科、保利、金地、招商)四大龙头的合计库存为4523亿元，同比增长47%，环比增长8%，远远快于行业整体水平。

　　纵深

　　开发商遭资金“逼宫”

　　除了量价萧条外，开发企业更大的压力来自于资金紧张。“开发商降价的根本原因就是资金链是否紧张，没有资金就不能不降价。”联达四方董事长杨少锋表示。

　　以绿城为例，关于破产的传闻持续发酵就源于其资金链紧张。2011年中报显示，绿城中国截至今年6月30日的净资本负债比率达163%，较2010年12月31日上升31个百分点，居内地上市房企之首。

　　沪深两市132家房地产上市公司，2011年前三季度实现营业收入2321.02亿元，营业利润437.84亿元，净利润300.09亿元，同比分别增长13.7%、13.37%和14.92%，比去年同期增速分别下降10.36%、5.45%和0.8%。

　　阳光100常务副总裁范小冲表示，在量价齐跌之下，开发企业还面临土地款、材料款、工人工资等资金的困扰，可以说100%的开发商都面临资金紧张。三季度数据显示：房企预收账款增加606亿元，环比下降33%，显示出第三季度销售业绩不佳的状况。同时，本年度在信贷紧缩和行业调控背景下，地产行业的融资也很困难。前三季度房企融资现金净流入仅为634亿元，同比大幅下降41%。而财务费用则达到47亿元，同比上升27%。

　　土地市场寒冬早至

　　进入10月份，北京住宅土地市场寒冬早至。据亚豪机构统计数据显示，10月北京共成交土地21宗，其中工业用地与商业用地占据了绝对主导，分别成交15宗与5宗。虽然10月份总的成交宗数环比上月有所增加，但是住宅用地的成交却一落千丈，当月仅有一宗成交，且为限价房用地。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，今年以来北京市住宅土地市场一直不甚旺盛，到10月份更是降至冰点。“主要原因在于开发企业已经没有能力和精力拿地了。”

　　中国房地产学会副会长陈国强分析说，自调控以来，大多数房企因观望时间较长，造成年度销售困难，以至于资金链出现不同程度的问题，加上融资难解，因此多数资金紧张的房企不会在这个时点将大量资金用于购置土地。

　　数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。

　　热点城市中，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等则整月无宅地现身。广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块则纷纷零成交。

　　后市

　　降价窗口已经打开

　　“房价下调是肯定的，而且这个趋势还将持续很长时间。”范小冲认为。

　　11月1日，中国指数研究院发布数据显示，10月百城住宅均价连续第二个月环比下降，十大城市均价降至今年3月以来最低。10月全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中40个城市价格环比上涨，58个城市环比下跌。与上月相比，10月价格环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月。中国指数研究院副院长黄瑜表示，指数研究院公布的百城价格指数指的是楼盘的对外报价，并非楼盘的实际成交价。

　　“限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，龙湖、首创、万科、富力、恒大等大型房企在一二线城市的部分项目开始降价促销，以价换量缓解资金压力和提升销售业绩，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。”黄瑜说。

　　万科集团相关负责人也表示：“成交量难以明显改善，新房供应又在不断增加，买方市场的特征也会更加明显。”

　　任启鑫分析，“金九银十”已经过去，楼市也将真正进入冬季。“在没有明显回调政策的出台下，楼市成交还将持续低迷，整体成交价格也将会继续下滑，价格大幅跳水的现象也将由部分区域扩散到整体市场当中。”