“银十”已近结束，“金九银十”成交量低迷已无悬念。那么今年全年的楼市该如何评价呢?明年楼市的政策环境还会依然严厉吗?保障房大量涌入市场，对我国的房地产市场带来哪些影响?在市场如此胶着之时，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌来省会石家庄时接受了本报记者采访。

　　顾云昌：

　　教授级高级城市规划师，现任中国房地产及住宅研究会副会长。20世纪80年代初他着手住宅商品化研究，历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任。

　　关键词 房企出售

　　企业出售为过难关

　　■经典语录：他们需要寻找更好的合作伙伴，通过企业的出售、兼并和重组渡过难关。

　　■记者：今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现井喷之势。据不完全统计显示，截至本周，在北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业总数超过600宗。而去年同期则不足该数据一半。今年为什么会有如此大批的房企集中出售呢?

　　■顾云昌：随着宏观调控持续，销售量萎缩使得融资困难叠加，对于越来越多的中小房企来说，单个企业已经无法应对目前的资金困难。他们需要寻找更好的合作伙伴，通过企业的出售、兼并和重组渡过难关。

　　本轮调控就是对房企一轮大洗牌的过程。融资困难、销售萎缩将使得中小企业要么选择主动抱团取暖，要么选择被大企业收购。

　　■记者：您觉得大批企业或项目出售，对房地产市场来说是好事还是坏事?

　　■顾云昌：房地产企业的洗牌是调控的成果，总的来看是利大于弊的。

　　目前，中小型房企在品牌效应和资金周转方面都无法和大型企业相比，所以面临的资金压力也更为明显。而一旦资金链断裂不仅企业损失惨重，更加损害的是广大购房者的利益。大企业兼并小企业，不仅有利于大企业的成长，而且也能有效化解购房者的风险。

　　关键词 市场形态

　　保障房“井喷”很正常

　　■经典语录：今年全国保障房竣工量与商品房竣工量在套数上是差不多的，两种产品平分整个房地产市场。

　　■记者：来自北京市房地产交易管理网的数据显示，“银十”即将结束，开发商最后一搏，终于创出自7月底以来12周的最高单周成交。但成交量中，有一半依靠的是保障房。这种商品房和保障房平分秋色的现象正常吗?

　　■顾云昌：近来，保障房放量特别多，这个交易结果是正常的。今年全国保障房竣工量与商品房竣工量在套数上是差不多的，两种产品平分整个房地产市场。所以成交量上，保障房占一半是很正常的。至少在1000万套保障房放完之前，这个成交量的比例是正常的。如果将来，我国减少了保障房的开发数量，那么成交量也可能不是这个比例。

　　楼市两种形态并存

　　■经典语录：今年保障房的数量加大，客观上我国的房地产市场就形成了两个市场形态，一种是商品房市场体系，一种是保障房市场体系。

　　■记者：保障房的大量涌入市场，对于我国的房地产市场将带来哪些影响?

　　■顾云昌：今年保障房的数量加大，客观上我国的房地产市场就形成了两个市场形态，一种是商品房市场体系，一种是保障房市场体系。开发企业要做好思想准备，要参与两种市场，看到两个市场上的商机，看到其中的微利和责任。应该说这个转型也是逼出来的，也是客观存在的。

　　在过去五年，我国的房地产市场总体上处在供不应求的状态。而未来将由卖方市场转为买方市场，即供大于求或基本供求平衡的一种市场。这是2012年之后在各城市逐步出现的一个市场，这样的市场才是健康的市场。我始终认为，健康的市场是供求基本平衡的市场。

　　这样的市场对老百姓是有利的。竞争加剧了，房子品质也随之提升了，性价比随之提高，这样的市场是我们欢迎的。

　　房企需创新求生

　　■经典语录：对于企业来说，在进入买方市场后，竞争将更加激烈。这就要求企业要不断进行创新。

　　■记者：在未来房地产由卖方市场转为买方市场后，开发企业该如何生存呢?

　　■顾云昌：对于企业来说，在进入买方市场后，竞争将更加激烈。这就要求企业要不断进行创新。创新往往是逼出来的。我们要做的创新主要分为三个方面：

　　第一是产品的创新。产品的创新主要是——“低碳”、“绿色”和“成品化”。这恐怕是“十二五”期间创新的方向。

　　第二是精耕细作差异化。我国的房地产市场经过不断地发展，一些地区产品的趋同性也很十分明显。企业要生存下去，就要讲求差异化。用和别人不一样来吸引购房者。

　　第三就是品种业态的多样化。我们要深入到教育地产、旅游地产、养老地产等多种产业地产中寻找利益增长点。

　　关键词 不冷不热

　　限购导致市场差异

　　■经典语录：虽然整体的情况是不冷不热，但是各个地区的区别很大，尤其是限购城市和不限购城市的差别更大。

　　■记者：“银十”已近结束，今年的“金九银十”成交量低迷几成定局。今年还剩两个月，您认为最后两个月会改变全年市场的基调吗?

　　■顾云昌：今年的房地产市场总体不冷不热，这是已经基本确定的，太热的可能性不大。国家目前正在采取的许多措施都是控制市场过热的，并且将来还有可能继续执行调控政策。另外今年房地产市场非常冷的可能性也不大，至少目前还没有太冷。今年总的来看，我国的房地产市场不冷不热。

　　虽然整体的情况是不冷不热，但是各个地区的区别很大。尤其是限购城市和不限购城市的差别更大。限购政策执行力度的差异导致了市场表现的差异。我国有的限购城市交易量出现下滑，价格也有了下行的趋势。但从全国来看，目前的交易量比去年整体有所上升。

　　楼市未来保持稳定

　　■经典语录：可以明确的一是保障房建设还要继续进行;二是房地产市场还要保持相对平稳的趋势。

　　■记者：今年楼市的政策还会延续到明年吗?

　　■顾云昌：明年的政策环境目前来说还很难判断。政策环境是一个非常复杂的体系。首先，房地产政策与宏观经济政策是紧密联系的。宏观经济政策的基调直接决定着房地产政策的基调。财政政策和货币政策的力度如何决定着房地产调控的松紧。房地产政策的制定还要考虑我国的经济形势和国际经济形势。

　　此外，政策的制定既要考虑市场的稳定性还要考虑变数。但是可以明确的一是保障房建设还要继续进行;二是房地产市场还要保持相对平稳的趋势。

　　关键词 贷款买房

　　按揭购房更合适

　　■经典语录：虽然未来贷款利率不排除继续上涨的可能，但是目前情况下，借银行的钱买房还是合适。

　　■记者：对于二三线城市的年轻一代，面临着结婚、生子也算是刚需族的主力军。如果他们在此时楼市不冷不热时想买房，是先攒钱等钱够了再买还是贷款买房亦或者是跟亲戚朋友借钱买房呢?

　　■顾云昌：我建议年轻人买房要和自己的收入相匹配。我是到了50多岁，有了一定的积蓄才第一次自己买商品房的。年轻人买房没有经济实力可以选择按揭买房。银行现在的利率是比较低的。CPI连续高涨了几个月，所有我们也已经有相当一段时间处于负利率的水平。虽然未来贷款利率不排除继续上涨的可能，但是目前情况下，借银行的钱买房还是合适。

　　我建议年轻人买房不一定一步到位。如果经济条件有限，可以先买个小一点的房子，等条件允许了再换套大的;或者是先买套二手房，以后再换套新房，走一个梯度消费模式。