案例回放

　　台风多发交房延期

　　甲房产公司在海南沿海某市开发了一片住宅小区，长春市民汪女士在甲公司售楼处看中一套房子，遂与甲公司签订了商品房购买协议，协议约定于合同订立之日起一年内交付住房。协议签订后，汪女士依约履行了付款义务。然而甲公司却在签订合同之后一年半内未能交付住房。汪女士诉至法院，称甲公司逾期未能交房，已构成违约，要求解除与甲公司的合同。甲公司抗辩称，甲公司之所以逾期不能交房，是因为当地发生数次台风，致使甲公司一再推迟工期。因此，主张适用情事变更，变更交房日期，并继续履行合同。汪女士不同意，她认为，即使有台风也不应该延迟半年多不交房。汪女士表示，不解除合同也可以，但要求甲公司按照房屋租金价格支付至实际交房日的租金，或者按照合同约定按日支付违约金。

　　案例分析

　　台风天气可预见不适用情事变更

　　长春房产律师邱刚律师认为，甲公司逾期交房不应适用情事变更，甲公司应承担延期交房的违约责任。

　　情事变更是合同履行的一项原则，我国现行立法末予明确采纳，但在审判实践中，确有部分案例适用了情事变更原则。所谓情事变更，是指在合同有效成立以后，非因当事人双方的过错发生了合同订立所依赖的基础或环境异常变动，导致继续依约履行会显失公平，因此当事人可以请求变更或解除合同。

　　情事变更的适用条件是：(1)合同有效成立之后，合同订立所依赖的基础或环境，并非由于当事人的原因发生了变化。(2)情事的变化系订立合同之时当事人所无法预见的，倘在订立之时就可预见到情事变化，只能认为当事人自愿承担对自己不利的后果。(3)情事的变更使原合同继续履行导致显失公平。

　　本案中，购房协议订立后，合同所依赖的基础环境是否发生了异常的变动呢?

　　甲公司主张，在订立合同时未发生台风，合同订立后履行过程中台风数次侵袭。故此，认为订立合同所依赖的环境发生了异常变动。

　　然而我们知道，甲公司开发的小区位于海南省沿海某市，台风是这里常见的天气现象。尽管订立合同当时未有台风侵袭，但在合同履行过程中出现台风并不是合同订立时所依赖的环境异常变动。因为对在当地订立购房合同而言，台风现象就是订立合同的基础环境的一部分。

　　对于甲公司而言，在履行合同过程中出现台风天气以致影响工程进度，是完全可以预见的。甲公司在订立合同时应充分考虑到这一点来制定工程进度、交房时间。然而甲公司并未以应有的谨慎从事，这意味着甲公司必须承担因自己疏忽大意导致的不利后果。在此情形下，甲公司与汪女士在买卖合同约定的交房时间，不能以情事变更为由进行延迟，甲公司应就其逾期履行交房义务承担违约责任。

　　律师提醒]保持清醒依法维护合法权益

　　邱刚律师提醒广大购房者，很多开发商为了能尽快将房屋销售一空，在签订房屋买卖合同时可能会做很多虚假的承诺，在不能履行合同约定的义务时又想尽各种理由逃避自己应该承担的责任。类似的情形还有很多，如购房者办理入住手续时，因为要注意的事情多，要交的材料以及要签署的文件也很多，很可能会疏忽大意签署了一些自己根本就不知道内容的文件。

　　所以在这里提醒购房者，从买卖房屋到交付房屋甚至到办理产权的过程中，尽量做到始终以客观的心态看待开发商，一定要保持冷静的头脑，这样才能看清事情本质情况，以免上当受骗。

　　房法锦囊

　　婚后工资是共同财产

　　陈女士：婚前半年我用自己的商业贷款买了一套房子，婚后也是用我的工资还的贷款，我想知道这套房子属不属于婚前财产?现在产权证快下来了，且名字是我的，但婆家希望我将产权证更名成我和丈夫的名字，这是不是就变成夫妻共有财产了?

　　长春房产律师邱刚：如果是结婚登记以前购买的房子，那么该套房产属于陈女士个人的婚前财产。根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条的规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。而陈女士所购房产正符合该条第一款的规定，是她的婚前个人财产。

　　《中华人民共和国婚姻法》第十七条同时规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。所以，虽然在婚后陈女士使用自己的工资还房贷，但是由于婚后工资系夫妻共同财产，所以她丈夫与她实际上是在共同偿还婚前所欠的房贷，故在处理离婚案件的司法实践中，一般认定在结婚登记后还贷的部分应返还另一方一半。如果现在将产权证更至夫妇二人的名下，那么视为夫妻共同财产。