■结合石市情况科学设置套数认定细则

　　■限购令不应仅按户籍来限定

　　■慎防出现退房、假离婚等不利现象

　　■考虑延续性避免政策“急刹车”

　　“建议相关部门科学制定限购令实施细则”，“限购令对于购房套数的认定应结合石市具体情况，细化区别对待”，“建议已交定金或预收款已超过50%的不应被限购令卡壳”……昨日在由石家庄市房协主办、银河房产网协办的“聚焦限购令”沙龙上，省会各大开发企业代表针对平时在房产销售中碰到的具体问题，给即将出台的石家庄版“限购令”，从住房套数认定、政策制定期限等方面建言献策。

　　建言1：结合石市情况科学制定套数认定细则

　　“不应该单纯以是否已备案来划定限购的界限，”部分业内人士认为，已经交了首付款或者全款已经付清，但仅签订了购房认购书，还未签订正式购房合同的，就不应该被限购令卡住不予备案办本，以免引发不必要的退房纠纷。

　　近20位与会代表一致建议，除了没有取得预售许可证的项目应严格按照第二套、第三套房的政策执行外， “限购令”应该考虑到石家庄本市的具体特点，尊重交易客观事实，科学认定执行时限。建议对已经取得预售许可证的项目，只要买房人已经签定合同备案了;或者买房人已经完成贷款了;买房人已经付了全款的;还有买房人已经交了定金，或者是付款已经达到50%以上的四种情况，只要是在石家庄的“限购令”出台以前就完成了的，建议都应该予以承认，不能被限购令卡住了。

　　建言2：限购令不应仅按户籍来限定

　　“限购令应该是以家庭为单位，不应该以户口本、户籍登记为认定标准”。针对认家庭还是认户口这一问题，代表们结合石市不少家庭是父母和已成家子女的户口都在一个户口簿上，还有石家庄放宽户口之后投亲靠友，一个户口本上往往挂着七八口人的情况。建议在家庭用住房的认定上，可以对两代人户口在一个户口簿上的，已经达到合法婚姻年龄的要与父母分开，视为两个家庭;有两个以上的孩子，即使孩子还没达到合法婚龄的也应该适度放宽。

　　建言3：慎防刚性需求被误打击?

　　在住房套数的认定执行标准上，某业内人士说，开发商现在都是以人行的贷款记录为准的，如果限购令按照“既认房又认贷”执行就太严厉了。建议我市在制订政策的时候，能够统筹考虑，跟目前银行按揭房贷的情况结合起来，不要误堵了改善型刚性需求的人群购房自住。

　　“限购令还应照顾真正有需求买房的人，把家庭扩容、孩子上学等因素统筹考虑进来”，业内人士针对在石家庄买第三套房也存在部分刚性需求，比如夫妻双方手里有两套四、五十平方米的房改房，就面临买一套大房子的改善型刚性需求的现实情况，建议政府可否对第三套房在首付和利率提高上做文章，而不应一刀切地来限制购买。“或者对限制购买的行为进行区域区别界定，或进行价格上的区分对待”。

　　建言4：旧城改造的项目应区别对待

　　代表还提到，不少石家庄旧城改造的村民平均拥有300平方米甚至更多的房产，一旦拆迁补偿，每个村民家庭可能一下子拥有三四套、甚至六七套住房。而省会不乏一些城中村改造项目的前期手续在“限购令”出台前无法走完，这样村民补偿取得的多套房产如何办证将面临现实问题。建议我市结合“三年大变样”给村民的补偿政策，对于这部分旧城改造项目是否不应受到限购令套数约束，给予正常办证，审慎考虑，合理化区别对待。

　　建言5：科学考虑好各项调控政策的对接

　　“在限购令实施后，老百姓卖一套房再买一套房时还要面临全额征营业税的问题”。该代表说，比如说已经有两套或者是三套房，可能未来将面临卖两套再买新房的可能。但现在很多改善型购房者都是先买房再卖房，因此建议对于先买后卖改善型需求的购房，应该以销售合同为准，将其预出售的房屋扣除后再考虑是否是第三套房。

　　另外，与会嘉宾还建议要把“限购令”与其他房产调控政策对接好。比如，二手房面临房本未满五年要全额交营业税的问题，石市很多存量房办证时间会晚于入住两三年甚至更长时间。因此建议限购令的细则要综合考虑到卖一买一的现实操作情况，结合二手房不足五年转让全额征营业税的条款来科学设定。比如，满五年是否可以不以房本为准，而已竣工时间或者交房日期为准。

　　建言6：考虑政策延续性，避免政策“急刹车”

　　“限购的时间不宜过长，最好政策执行到2011年12月前结束”。代表建议，“限购令”是政府的行政手段，最终解决市场的问题还是要由市场来解决。

　　还有代表认为，石家庄的房地产泡沫程度在全国排名来说100位里面在60多位，建议我市的调控力度不应该像京津沪等城市那么严厉。希望针对石家庄市场的现实来制定“限购令”相应细则，同时认真考虑“限购令”截止后的市场情况，避免由于出现政策断层，导致出现一不限购了市场交易立刻井喷的情况。

　　建言7：调控房地产市场宜疏不宜堵

　　多位代表建议，希望石家庄在出台相关政策的时候，切实考虑到石家庄市场特殊的情况，石家庄现有的房地产开发程度，河北省“三年大变样”的步调以及要建立500万大都市的发展目标。解决房地产市场的问题，更多要考虑到整个城市和经济的未来发展。“限购令”不能从根本上解决目前整个房地产市场根本性的问题，调控不要只是从价格和投资人群上完全一刀切的控制，更多应该从源头上疏导解决目前市场的不正常现象。

　　某代表也建议，政府应该在保障性住房方面多下一些功夫，通过用保障基本民生、两条腿走路的方式，通过需求来调控房地产市场。

　　建言8：慎防出现退房潮

　　针对石市期房销售现象较多的情况，业内人士认为，如果限购令制定得太严格，可能会引发一些已经实际销售的期房项目干脆就不办预售证或者不备案登记了。市场上可能还会出现购房者明知自己是属于被限购范围的，但照旧掏钱买房，只不过拿到房子以后暂时先不办理房本，等待政策解禁再补办的情况，这势必会造成产权市场的混乱。

　　此外，限购令严格出台后，还有些购房者可能由于超出规定的限购套数，新购住房无法办理房地产买卖合同备案，导致“被动退房”或“假离婚”现象。建议我市客观审慎制定人性化限购细则。