石家庄写字楼现状大调查

一：背景
    在过去的2010年，我国楼市起起伏伏，多项重拳调控政策纷纷砸向楼市，房地产市场经历了无数个跌宕起伏，调控、渐冷、回暖、新政、萎缩、又上涨、又新政……如同过山车一般，不时的骤升骤降时刻在考验着人们对于目前楼市的承受能力，新年伊始，央行继去年两轮加息后再度加息，如此连番，通胀压力可想而知，住宅市场频频迎来政策调控，其投资空间已呈现越来越窄的形式，而前段时间各地楼市应声落地的“限购令”以及石家庄已出台的“限购令”，近乎切断投资住宅的念想；反观商业地产，无论是从销量还是市场的反映情况，都表现良好，它俨然在这个非常时期拥有属于自己的“避风港”。而在商业地产（写字楼、商铺、公寓）中，写字楼发展状况最能反映一个地区的经济状况及走势。因此，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，虽然其风险亦较大。
    据了解，在过去的2010年有万象天成、中铁商务广场、燕赵财富主场等写字楼交付使用，在到来的2011年，石家庄还会推出一批诸如石家庄裕华万达广场、NASA等高端写字楼面世。为进一步了解、掌握石家庄写字楼市场的发展状况，我们对石家庄市区内所有具有标志性的写字楼市场状况进行了整体的调查。

二：石家庄写字楼数据一览表

 注：表格中涉及到的文字简写代表“自”（产权自持）、“含”（含物业费）、
“可”（户型可分割）、“不”（户型不可分割）。以上表格数据的时间为2011年2月份。

三：宏观分析
    在各个写字楼的走访中，我们按照广安大街、建设大街、中华大街、平安大街、体育大街、中山路、裕华路、槐安路等8大线路分类，通过以上表格也可以看出，石家庄写字楼市场区域划分十分明确，为此，我们又可以在个大线路中找个一些共同的特写，这就是以下分析的区域商圈。

区域分析：
    每个城市的发展都会形成其自有的商业格局，随着石家庄近些年快速的发展，以发展非常的商业区域有：广安商业区、北国商圈、东购、新百商圈、省艺术中心商业区，这些区域目前聚集了石家庄80~90%左右的写字楼，已成为标准意义的商务区。
    广安商业区：据了解，广安大街在上世纪80年代，便是石家庄市著名的集贸市场之一，在后期城市规划中，广安街形成了石家庄绝对意义上的CBD商务区，其南端不但有省博物馆、图书馆、科技馆、国际大厦、世贸皇冠等文化、休闲服务区，自身也包含了很多老牌、新建、在建商务楼，商业地位日益凸显。代表写字楼：开元先天下、九派大厦、银泰国际、官鲤公寓、时代方舟、美东国际、财富大厦以及在建的石家庄最高建筑开元环球中心。
    东购、新百商圈：石家庄这个由火车站拉来的城市，火车站周边必将成为炙手可热的发展区域，其中以东购、新百商圈最为突出，该区域具有配套齐全、人流量大等先天优势，虽然火车站南迁已成定局，但该区域所应该具有的“厚积”已基本完成，加上后期火车站改造而成的百年广场，其发展之势仍不可限量，目前很多大型企业也已经瞄上了这个寸土寸金的富庶膏腴之地，如苏宁电器旗下的房产开发企业苏宁置业在2010年3月份以2亿5500万元的价格拍的东至公里街，西至南大街，南至中山路、北至民族路的[2010]08号地块。代表写字楼：军创国际、中华商务、华银大厦、东方大厦、尚德国际、金圆大厦以及在建的新源NASA,但是该区也与新华和南三条批发市场毗邻，嘈杂的氛围和混乱的交通，始终影响着其整体环境质量的提升。
    北国商圈：如果东购、新百商圈是借火车站之东风的话，北国商圈则是由其优越的地理位置以及城市发展中政治倾向而快速发展起来的商业巨擎，从1996年解放路百货商场华丽蝶变北国商城，便为后来依托北国商城发展成为北国商圈夯实基础，石家庄市博物馆、市政府、燕春饭店、长安公园等商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通配套设施环伺其中，这都确保和巩固了北国商圈在石家庄商业市场中稳固根基。代表写字楼：富邦大厦、西美大厦、东海国际、中浩第一商务以及在建的勒泰中心、滨江国际。
    省艺术中心商业区：该区域位于石家庄两条迎宾大道裕华路、中华大街以及素有石家庄“华尔街”之称的自强路和酒吧一条的南小街的合围之地，以裕园广场、万象天成为代表，结合周边各大银行（该区域仅省级以上银行分支机构就有12家，占到石家庄市省级银行的六成以上），成为桥西区重要的商务集中区域。代表写字楼：万象天成、裕园广场、万豪大厦、盈伴大厦、燕赵财富主场以及在建的综合体项目金世界。

部分写字楼简析：
    中华商务中心：位居中山路，紧靠新百商圈，总建筑面积约70000平方米、建筑高度100米，5A纯商务写字楼，挑高16米商务大堂，地上25层，地下3层，车位400个左右
    西美大厦：石家庄中心地带，处于北国商圈，租金在石家庄属偏上，定位较高，且户型面积比较大，适合有一定发展的中型以上的公司企业。
    众鑫大厦·ME码：位于石家庄城市核心主纵轴—建设大街与范西路交叉口之东南，主要卖点没单层配有空中花园，不过这种情况也出现了公摊过大的不足。
    中铁商务广场：裕华路与平安大街交叉口东南，平安公园对面，为“世界双500强企业” 中国中铁股份公司的全资子公司——中铁置业开发，其群体主要为较大企业办公所用，没有外租现象。
    天滋官鲤：广安街上公寓建筑群，租金属中等，物业费偏高，个人感觉，管理的物业确实物有所值。

四：写字楼租用市场分析
1、     目前石家庄写字楼经过多年的发展，物业形态也在逐渐演变，现在已经形成了商务式写字楼、商住两用式写字楼以及酒店式写字楼三分天下的格局，定位不同，所针对的客户群体、层面也不同，可谓各得其所。
2、 　目前写字楼市场经营方式分为三大类：自主经营，对外招租（如东方大厦、华银大厦、国贸中心、金圆大厦、富邦大厦），公开出售（如时代方舟、东海大厦、卓达中苑商务大厦D座）、租、售结合（以上出售的写字楼为了保证大厦的正常运行成本，会选择部分出租）。
3、 　从租金上可分为0.8~1.0元/平米/天、1.0~1.5元/平米/天、1.5~2.5元/平米/天、2.5~3.5元/平米/天四个主要价格区间，其中以中茂海悦3.0~3.5的租金为最高，1.5~2.5元/平米/天的价格是目前石家庄写字楼市场的主要价格区域，且租住率均在95%以上，不过新近交付使用的写字楼在入驻率上会略低，且产权已经售出。在计算租金最高的写字楼中，如果就写字楼品质和区域来看，中铁商务广场应该会高于中茂海悦，但我们并没有将中铁商务广场计算在内，原因在于购买中铁商务广场的客户多位大型企业办公自用，所以没有租金来参考。另外，在同一写字楼价格定位时，一般没有楼层和阴阳面的区分，只有极个别楼盘，阳面写字楼的价格会略微高于阴面。
4、 　从物业费上可分为1.0~2.0元/平米/月，2.0~3.0元/平米/月、3.0~5.4元/平米/月、以及5.4元/平米/月以上共四个主要物业费区间，其中以中铁商务广场14元/平米/月的高价居于第一，1.0~2.0元/平米/月的物业费是目前石家庄写字楼市场的主要物业费期间，而在走访的过程发现了很多没有物业费的情况，这种情况下，物业费都在包含在了租金里，出现这种情况时通过发现有两点值得注意，一是时间较早的写字楼容易出现租金包含物业费的情况，二是，该写字楼租金略高于周边的写字楼，这样就形成了一种价格上的互补。
　　不过物业费的多少也确实反映了一个写字楼物业管理情况，物业费高的写字楼在楼宇的管理（安全、卫生、设施维护等）确实具有明显的优势，电梯的使用情况也在一定程度上反映了一个写字楼的定位，高端写字楼所用的电梯均为上海三菱、日本日立、德国蒂森克虏伯、奥蒂斯等品牌电梯，且在电梯的部数和布局设置上，也优于普通写字楼。
5、 　从户型上，面积范围多在60~200㎡，这些户型90%都可以自由分割，可以适用于不同需求的不同客户，易用度较高，只有极个别（西美大厦、中铁商务广场）以整层出租为主态的现象。户型设计上，配用私用卫生间的也比较少，多为共用卫生间，私用卫生间多出现在商住两用的业态中（如凯嘉大厦、众鑫ME码），不过这也造成了后期分割或打通时的不便。
6、 　从针对客户群分析。石家庄的写字楼多分布于地产投资热点区域，如前文分析的广安商业区、北国商圈、东购、新百商圈、省艺术中心商业区，周边的规划建设和物业管理已经形成规模性效应，加之现有的物流领域的品牌意识，必会在投资者消费意识中继续延伸，所以这里成为了高端人群的聚集地，他们的公司企业一般为成长时期，且企业文化较高，所以对于工作环境十分重视，用办公环境来提升自己公司的整体形象力，以确保商业往来中的前期美誉度和后期信誉度。这种情况在石家庄写字楼客户群中占据80%以上。
　　但在各个区域中会有部分属于“夹生层”，在使用年度和后期定位上都面向低端，所以这就成为了初创业者以及个人工作室的温床，比较典型的为凯嘉大厦，此例在前文有说明。

五：问卷调查分析
　　1月11日，银河房产网针对目前石家庄写字楼市场做了一次网上问卷调查，经过10余天的投票选择，已对目前石家庄有写字楼需求的群体有了简单的了解，现将分析结果简单归结如下。
1、 中小型民营企业是目前写字楼租用市场的主流，也是后期购买的主流
  

从以上调查数据可以看出，写字楼使用群体中，中小型民营企业占据多数，数量庞大，虽然他们的投入资金有限，但是基数比较大，所以这部分群体也必将是写字楼市场的主要吸纳者，且目前的办公面积为100~300㎡，随着公司的逐渐发展，他们对于办公面积会有更大的需求，这也从另一方面印证了，写字楼的户型设计需要具有很大的灵活性，所以可以自由分割的户型也是日后发展的趋势。
2、 目前租赁为主流，强大的购买欲望是石家庄写字楼市场最大的缺口
 

目前租用写字楼办公仍是占据写字楼使用市场的主流，主要原因是众多的中小型民营企业受资金等方面的限制，他们需要把有限的资金投入到公司的运营和发展当中，所以对于长期投资写字楼压力比较大。但是随着房产市场的不断发展，出现了购买写字楼所支付的月供等于甚至少有同面积的月租金，所以很多人便有了自己投资写字楼是意愿，这样一是可以保证长远的利益，多年后拥有写字楼产权，二是后期还可以通过出租来供楼。这部分就是以后石家庄写字楼市场的主要购买力量，所以石家庄写字楼市场还有很大的发展空间。

六：石家庄写字楼市场调查结果
通过对石家庄写字楼市场的整体调查发现，也许是由于时间上理念的不同，新兴的写字楼均有格局设置合理、户型分布人性、配套设施齐全、物业管理到位等优点，这也是以后写字楼市场发展的主导，从物业形态上看，目前石家庄缺少诸如中铁商务广场这样的高级写字楼，他不但是石家庄房产市场尤其是商业地产市场发展的风向标，也是城市经济、文化发展程度的标志，尤其现在市场上纯写字楼与商住写字楼并没有严格意义上的界定，所以出现了发展混乱，业态不明晰的情况，这也是石家庄写字楼市场明确定位，有目标性的发展的关键所在。
写字楼在区位上有这鲜明的特点：首先，都以区域见的经济的持续发展为基本条件，然后结合各阶段的服务性公司形成一条互相促进的产业链条；其次，周边都有完善的配套设施、方便快捷的交通条件和沉淀浓厚的商业氛围；再者，租客都有较强的区域性限制，当然，这都集中在在石家庄的强热商业区，如我们分析北国、东购、省博等商圈。
 

    另外，在细节的处理上，也对写字楼整体品质的提升起到至关重要的作用，例如在卫生间的配备上，有相当一部分群体希望每个户型配有私有卫生间，或者在总裁室配套私有卫生间，甚至再设一个公用卫生间；此外，地下室设公共食堂，供员工方便就近就餐；写字间设计公共吸烟区以及客人休息区；同时楼内设公用会议室；还有现在提及比较多的5A智能系统．．．．．事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。
    这一些的需求也就形成了所谓的销售卖点，具体统计大概分为以下几点：
1. 楼宇硬件设施 
如：户型设计、电梯品牌及部数、门窗等建材品牌、景观设计等
2. 附加空间价值
如：复式、跃层、空中花园、多角度拐窗
3. 城市区位价值
如：商圈、CBD、繁华地段、交通枢纽、中心区域
4. 软性附加值 如：服务、文化、物业、口碑
5. 概念性功能 如：健康、投资、绿色、环保、生态、人性化

七：投资性建议
1．对开发商说你要建设这样的写字楼
    项目的功能。根据目标客户的需要，有针对性地进行房产投资，这样才能达到预期收益。 　

    项目的配套。健全、完善的周边配套设施，是开发建设不可忽视的基础条件。  　

　项目的品质。写字楼，尤其是以投资型的商务写字楼，品质非常重要，既要有高智能化配置，又要有灵活性的功能分布。  　

　项目的服务。服务主要体现在物业，专业化物业管理服务，是投资型物业保值、增值的重要前提（在调查过程中，比较专业且服务较多的物业公司，以石家庄恒辉物业表现比较突出）。
２．对投资者说你要注意这样的现象
    2011年，石家庄“三年大变样”收官之后的第一年，大型城中村改造项目会在这一年大量面市，城市的经济建设也会有更深一步的发展，所以，随着城市功能的不断扩大和分化，城市发展必会进入一个多元化发展阶段，从而形成一些特定的区域经济主题，具有典型意义的就是石家庄裕华万达广场和凤凰商圈的区域经济价值已初露锋芒，后期，浙江广厦的北焦村改造、上海仲盛的南焦村改造、万科和远洋对棉纺厂的改造和2010年10月份石洽会上的天幕?太平洋广场项目，基本都具有代表性的意义，所以，长期投资需要的就是长期的认识，已经形成的经济商圈必然会有饱和之时，向外围扩张性发展势不可挡。
３．对开发商和投资者说你们要关注一个共同的问题
    细节，这几乎是不只限于写字楼市场的一个金科玉律，所以注重细节十分重要。