“下沉市场”近年来成为营销领域的热词，从互联网行业发端，大约2018年左右，一二线城市流量增长见顶的情况下，下沉市场让人们又看到了一片蓝海，诞生了拼多多、今日头条这样的超级应用。

而在房地产领域，行动迅速、资金充裕的品牌房企乘着棚改东风，下沉到二三四线城市掘金蔚然成风，不少开发商赚的盆满钵满。

然而，开发商下沉掘金，碰上高歌猛进的互联网科技下沉，新的变革随之而来，与此同时，在房地产的下沉市场，“蓝海”周期变短，新的竞争趋势已悄然开启…

首先就是买房观念的变化，现在的主力购房人群“见”过好东西

不同于生活娱乐消费，住房属大宗消费品，它决策周期长、购买频次低。主力购房人群的心智、思想与习惯被高度发达的互联网催熟，对房地产来说，这是某种程度上的降维打击，科技进步让信息迅速扁平化，如今的买房人，即便身处下沉市场，也可以充分利用互联网，收集和掌握更多好房子、好产品的信息，且这种传递更快捷和顺畅，信息差小了，他们买房的眼光、标准提升了，相应的高周转高利润的开发模式在下沉市场逐渐不“灵”了。

其次，下沉市场城市崛起让楼市蓝海周期缩短

房地产行业下沉市场的巨大潜力是通过一批批迅速崛起的城市激发和带动的，城市群、省会首位度、国家战略节点城市…每一种关于城市的设想被提出来，都代表着城市的快速更新和延展。

这些被政策选中的城市，为房地产开发提供了广阔的增长空间，迅速成为开发巨头们抢滩登陆的地方。

从数据统计来看，新建商品房市场的规模一直在稳步增长，2020年的销售规模有望达到16万亿，但增速已急剧放缓，换言之，下沉市场的蓝海已经从存量市场的争夺，走到了高质量发展的阶段，竞争也日益激烈。

不同于互联网企业的发展路径，房地产是一个已经充分竞争的领域，住房需求本身已存在，开发商靠规模效应即可敲开下沉市场的大门，所以下沉市场的蓝海周期是相对的，短暂的。

巨头入场，让下沉市场的蓝海逐步变成了红海，也意味着，开发商拿不出好的产品，在群雄并起的市场里就很难立足。这时候，就不仅仅是品牌下沉到三四线，而是品牌下沉之后，产品也要沉下去做，才能走的更长远、稳健。

第三，唯好产品才能破局 强产品力房企迎来高光时刻

随着住房消费升级提速，传统高周转的房地产开发已遇到瓶颈，但城市更新拓展的黄金时代才刚刚开始。那些专注于产品研发、升级的开发企业反而能在这时期占据高地。

曾经的“招保万金”四大龙头房企，都是产品力赛道的佼佼者。其中“金”即指金地集团，在过去几年高周转浪潮之下，这家开发商一度被外界质疑相较于其他房企发展较慢，但这位行业的理科生坚持“规模不是唯一目标”的发展取向，秉承“科学筑家”的严谨，在产品上精耕细作。

经历过过去五年房产周期的跌宕起伏，往往像金地稳扎稳打修炼产品力的开发商能更从容的穿越行业的波峰浪谷。当它下沉到处于快速上升期的三四线城市，也更容易碰撞出热销红盘。

近两年来，金地在呼和浩特的快速布局、强劲的业绩表现就是很好的例证。

作为内蒙古的省会，国家一带一路战略节点城市、新一轮西部大开发重要城市，呼和浩特近年来城市发展提速、沿环线不断向外拓展，经济高速发展，楼市更新速度亦非常快。

城市有活力，开发商们自然闻风而动。从2017年开始，呼和浩特仅用了2年就集齐了全国20强房企，于与此同时，全市房价普涨，各城市组团的楼市声量和销量齐飞，这一阶段入驻的开发商都享受到了市场红利。

然而，随着时间推移，三年后，该市房价增长触到了“天花板”，加上过去十多年该市楼市的野蛮生长，带出诸多房地产遗留问题，购房者面临越来越高的购房门口和越发严峻的市场行情，房价横盘，市场无不翘首期盼良好产品力的开发企业，带来高性价比的产品。

市场从“高热”转向“有序”，像以前那样的宏大叙事已很难再重现，具体到项目开发，对选址观念、设计能力、价值运营这些细枝末节的产品考验才刚刚铺陈开来。换言之，在下沉市场掘金的机会转盘，已经从依靠规模开发“跑得快”的开发商，轮转到金地这样稳扎稳打做产品的企业。

“姗姗来迟”的金地，进入呼和浩特的节点恰逢其时。

2018年末，金地斥巨资进入呼和浩特市场，2019年8月，超百万平米规的大盘金地江山风华亮相，极至2020年6月城市风华艺术馆开放，一年半的时间，呼和浩特楼市热钱涌动，但金地只做了2件事——一是顺应城市发展趋势选址，二是围绕客户需求打造高品质产品，并因地制宜加大产品创新和服务能力。

金地江山风华选址呼和浩特城市南拓先锋方向，是整个呼南新中心的核心，北接老城区，南连自治区级的和林格尔新区，占据两河之间的优渥生态资源，城市主干道、地铁线围合出畅达全城、直通新区的路网，官方配置的教育、医疗资源也随项目建设快速落位周边，地段已是全城瞩目的焦点。

不过好的选址也不是万金油，项目打造和运营才是关键。

在产品塑造上，金地拿出了旗下9大产品系中的风华系列作品，在打造高品质、迎合新时代审美的建筑外观基础上，通过海量市场调研，综合消费者需求，升级了内部居住体验，并通过设计赋能，创新融入了与呼和浩特风土相关的蒙元元素，让楼盘融入城市发展的大格局，以设计创新焕新城市更新的新肌底。

图纸上读来终绝浅，当耗时1年多，历经22轮设计改稿的城市风华艺术馆的亮相，更让大众对金地的产品力有了具象的参考。

事实也证明，金地在地域维度、认知维度、产品革新维度的全面下沉，让它驶出了房企同质化竞争的红海，进一步激发了下沉市场蕴藏的巨大流量及消费潜能：

金地江山风华首次开盘创12.9亿销售额，当日认筹最高达百组

金地城市风华艺术馆开放线上直播，引发超过130万人围观，迅速成为城市网红打卡地标

2020年上半年虽则遭遇疫情，但金地江山风华十开十售罄，以近30亿销售额冠绝全蒙

金地江山风华斩获克而瑞研究中心“2020年上半年全国10大性价比楼盘”，是内蒙古唯一上榜楼盘

以金地江山风华为鉴，金地在呼和浩特的“后来居上”，是一次产品力下沉的胜利，也是企业厚积薄发的必然结果。也再一次证明，品牌房企的产品力下沉，或许才是开发商参与城市拓展、更新的下一个掘金点。

在追求开发收益增长时，把精力和资金倾注在产品上，以产品撬动最终销售，拓宽业绩增长路径，并最终反哺到上游品牌价值，形成良性模式循环，将是大势所趋，因为无论在一二线城市，还是三四线城市，人们对好产品的追捧、对美好居住体验的追求，不会变。