2018财经年会上的发言节选

商品房只占住房总量的40％，现在房价超过2万元/平方米的不到10个城市，超过1万/平方米的不到20个城市，这里还包含了2万/平方米的城市。

根据去年底的统计数字，全国所有地级市平均房价不到4千元/平方米，到今年10月份底的统计数字，全国的平均房价也就每平方米7000多块钱，我没太搞懂为什么你们老说房价高，我觉得还早着呢。

像北京这样的个别城市房价确实很高，因为全国最有钱的人都会到北京买房，但从全国来讲，平均房价真正超过2万元/平方米的只有10个城市，相比全国平均房价，我们的房价离合理水平还差得很远。

根据乐居所做的调查显示，扣除地价以后的房价收入比非常低，全国只有5％左右，北京、上海等一线城市扣除地价以后相差也达到了60％，换句话说，中国从来没有出台过政策去限制地价，所有不合理大概都在地价上。

土地的“招拍挂”是推高地价的因素之一。从1993年文件出台到2003年没有实行土地招拍挂期间，房价平均年涨幅不到3％，而收入平均涨幅在9.5％，自从2004年“8·31”以后，土地价格急剧上涨，开始出现大量地王，面粉价格高过面包等现象，于是才开始出台了一系列的调控政策。

调控政策完全没有契约精神，土地合同中写明可以盖房子，没写必须限价，但是我盖完房子以后限价，商住房也不能卖，缺少契约精神。

房地产市场的价格信号无效。所有的价格信号都是假的，因为地方政府必须得造假，不造假官帽子就没了，这个造假要么让你限价或者不让你卖。如果市场里没有价格这只手，没有价格信号，任何人所做的判断就一定是错误的，不管你是中央政府，还是地方政府，当然也包括市场参与者。

你说未来房价是涨还是跌？不知道，因为这个价格可以随便发布，想发布多少发布多少，这可能是我们认为房地产市场拐点来了的原因，因为你永远不知道未来的价格信号是什么。

如果想要完成小康目标，那么城镇化率至少要达到60％-70％，不盖房子住哪儿呢？

在城镇化的推进过程中，老百姓对于住房还有巨大的需求。一些观点认为我国老年化非常严重，可能导致住房需求量减少的观点，其实更严重的是年轻人的独居问题。

北欧很多国家年轻人独居率达到40％，父母有房子也不住，自己要单独住，中国现在大概最少有7700万户，独居的增加和过去的传统计算完全是两个概念。

我国家庭人口已经从1984年的3.9下降到现在的2.8，北京上海等城市已经降到了2.3、2.4，甚至一个人的家庭已经占到全世界总量的25％左右。

如果要把独居的加进来，预计中国未来城市最少有1.5亿户，也就是说，仅仅满足独居人口的家庭需求大概要再干25年，还不算结婚的、生孩子。

从1990年算起到目前为止，包括租赁性住房、廉租房、保障性租房在内，全国一共才建了1.5亿套房子，仅够满足上述独居需求。