头顶多年行业老大光环的万科，无疑也是这场变革中受到冲击最大的企业。日前，深圳大梅沙万科总部，例行的周年股东大会上，郁亮以一个致歉和盈利的军令状作为了开场白，的确规模越来越大的万科变得却更加“脆弱”，下一步将如何走，联手万达以至下一步的华润，绝非长久之计，而在郁亮心中，将物业、物流、养老、社区商业打造成独立上市平台的拆分计划已然露出雏形。

业绩不达标取消年终奖

包括众多中小股东在内的万科股东大会，近日在万科的深圳总部举行。有业内人士表示，股东会上， 郁亮甚至罕见地对去年公司未能给股东们带来良好的收益而表示歉意之情。更让人惊讶的是，郁亮还首次公布了自己在万科内部立下的军令状。

他说，自己在内部设立了军令状，2015年的盈利目标是创造利润200亿元，否则包括一线老总在内的高管团队将取消年终奖。

业内人士评论，能下如此大的决心，过去的2014年对于万科这家中国最大的房地产企业一定颇为煎熬。除了行业榜首让位外，其各项经营数据都不理想。

从公司公布的年报分析，2014年万科的净资产收益率和净利润率分别为17.86%和10.76%，分别比2013年下降1.8个和0.5个百分点。

对此，郁亮表示，回报率下降，让企业面对股东很羞愧。但万科有义务提高回报率，保持不变就是后退。针对当前提升投资回报率的问题，万科正在着手修改考核制度。

郁亮分析，影响利润的因素之一就是结算收入增长与销售增长不匹配。对于万科来说，未来将加快结算周期，提高盈利能力，这也是2015年企业五大战略目标之一。

谋求合作拿地谨慎

实际上，判断市场进入白银时代的万科，去年在拿地上表现谨慎。

对此，郁亮表示，今年万科的拿地节奏会很从容，因为现在有3800万平方米的土地储备，足够两三年的开发，而且还没有算未来与万达合作的部分。

一位熟悉万科地产的业内人士告诉北京商报记者，虽然规模化发展在未来难以为继，但没有规模，企业无法占有更多的市场份额，这对于像万科这样的龙头企业更无法接受。面对绿地的超越，以及恒大、中海、保利，甚至是整合后的招商等千亿级房企的疯狂追赶，万科不可能太超脱。在追求利润率和资金回报率的同时，销售规模也需要兼顾。在万科新业务短期内还无法带来收益率，成本压缩难以短期完成的情况下，扩大规模仍然是房企最稳定和有效的发展方式。

实际上，从股东大会召开起，万科通过了与万达战略合作的计划，双方业务资源整合互补联合拿地、联合开发。在很短的时间内，万科再度推出重大举措，表示将与华润展开大规模合作。这也被外界解读为万科在新背景下采取的新扩张举措。

转向多业态上市平台

郁亮透露说，未来十年，万科将有三个目标要实现，一是在住宅和传统商办地产之外找到新的增长点，十年内保持稳定增长；二是希望十年以后利润来源里面有一半来自于现在的传统业务，有一半来自于新业务，十年中并驾齐驱，新老业务之间各是一半比例；三是管理需要通过集资创新来组成创造力，为转型发展奠定基础。

万科董事会秘书谭华杰表示，过去一年，万科不断加大各类创新业务尝试，预计新业务的贡献未来有望占收入的五成以上。

郁亮还透露，万科物业正准备独立发展，正在加快研究独立上市。截至去年底，万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米。

郁亮进一步分析，物业、物流、养老、社区商业等，都是目前可以看得到的模块，“我希望万科未来能够有更多业务独立上市，成为有若干个上市平台、多业态上市平台的一个控股集团，整个平台加起来有万亿市值”。