鄂尔多斯和温州楼市相继崩盘，拉响了三四线城市楼市的危险警报。谁会步其后尘，目前争论已愈演愈烈。

近期，多个城市被列入“危险名单”中，其中包括贵阳、惠州等城市。这些城市都存在开发商大面积圈地、楼市供应严重过剩等现象。

“部分三四线城市楼市明显炒作过度，价格已经严重偏离其价值。房地产泡沫一旦破裂，将会产生多米诺骨牌效应，对整个行业乃至宏观经济都将造成巨大破坏。”方圆地产首席分析师邓浩志向记者表示。

贵阳还是惠州？

鄂尔多斯和温州曾是投资者和炒房团的天堂。在各路资金炒作下，楼价虚高、市场供给远大于需求，鄂尔多斯甚至被称为“鬼城”。当地楼市崩盘后，房价从高位跌落，投资客大面积被套牢。

而最早陷入“第二个鄂尔多斯”争论漩涡中的城市是贵阳。贵阳吸引了众多开发商在此跑马圈地，百万平方米以上的超级大盘林立。截至今年9月份，这个城镇人口不足500万的城市，商品房住宅库存却高达3490万平方米。按照今年上半年72.6万平方米/月的月均去化速度，巨额存量需要至少4年时间才能消化完毕。

有分析指出，难以消化的库存量，源于贵阳近些年经济增长过度依赖房地产这一支柱。近三年以来，贵阳房地产市场投资快速升温，房地产开发投资在2010年增长了47.7%，2011年增长了50.5%。业内人士认为，贵阳的房地产经济高速增长，最终造就了与其经济发展阶段、人口结构极其不相对称的房地产泡沫。

实际上，不仅是贵阳，广东惠州等城市也处于危险境地。记者了解到，惠州的消化能力和存库量不匹配的问题十分突出。近年来，全国多个房企在这片打造“海滨生态城市”的地方大规模圈地，最小的1000多亩，大多数在2000-5000亩之间，最大的金融街金海湾占地高达29平方公里。

官方信息显示，目前惠州的城镇人口与贵阳相当。惠州曾于今年年初和9月底公布的市场存量，分别为300万平方米和280万平方米。“按照这一数字，预计2年左右才能消化。”某知名房企惠州项目负责人指出。他强调，对于百万大盘持续不断的供给而言，上述数字仍显保守。

“市场需求无法消化巨额库存，投资环境随时可能出现危机。”上述人士说。

与贵阳不同，惠州楼市购买力主要源自珠三角一线城市的投资客，“因投资回报多年来并没出现预期性涨幅，已有部分投资客选择撤出，投资需求开始回落。”上述在惠州地产界从业多年的人士认为，一旦这方面的需求回落，谁为仍在不断加大的投资量买单都成问题，“泡沫重灾区的历史有可能重演。”

“从下游来看，大家看到的现象是房子永远卖不完，而对于开发商而言，项目投资回报率低，紧张的资金链需要负债支持，所以开发商正在低价促销。”上述人士补充道。

“三四线城市刚需不足，购房者有大量以投资为目的，这种需求来得快撤得也快，都是虚火，并不不能支持一个城市房地产长期健康发展。”邓浩志向本报记者表示，过盛的投资需求将令部分三四线城市蕴藏巨大的风险。

“危险名单”

近期，一份研究报告指出，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。此外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、惠州、北海、南通、江阴、常州等去库存压力巨大的城市也在报告中出现。

这些城市之所以被列入“危险名单”中，是因为存在与鄂尔多斯、温州情况类似的特征，产生了崩盘的“先兆”。

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱与邓浩志等业内人士，均认为一二线城市风险较小。“二线城市基本不存在崩盘的可能，随着城市化和经济的发展，二线城市对住宅的需求也越来越多，在需求稳步增长之下，哪怕市场有泡沫，也会很快被吸收。”邓浩志分析称，个别城市之前房价被过度炒高，有回归的需要，只要回到一个合理的水平，仍然会继续发展。

四线城市被业内视为存在最为显著的泡沫风险。丁祖昱分析指出，从指标上看，相当一部分四线城市存在土地供应过量的问题，土地放量普遍高于住宅市场消化能力，虽然短期内住宅市场供求比并不一定显露出来，但未来风险已经难以规避。

另外，从需求角度来看，四线城市几乎都是人口输出城市，不具备对外来人口的吸附能力，因此常住人口普遍较少，与三线城市拉开了较大距离，房地产市场需求严重不足。

佛山市三水区正是这样的案例。某项目楼盘销售经理吴茹聪（化名）向本报记者描述，限购政策实施之前，这片佛山市经济欠发达的区域，八成买家为投资客，并被来自多个一二线城市的投资客炒热，均价曾接近8000元/平方米，超过了当地居民支付水平。

“遭遇调控之后，三水的成交量坚冰难融，多个楼盘售价出现了腰斩都无人问津，这种状况延续至今。”吴茹聪指出，投资客纷纷离场，当地的需求无力消化庞大的库存量，不少开发商只好苦苦支撑。

此外，肇庆市也在承受类似恶果。记者从该市大旺产业高新区了解到，得益于政策优势，众多中小房企在高新区周边加大了房地产投资，希望借助产业优势，提升购买需求。“这片高新区在周边仍是城村接合部的时候，房地产投资热就已形成，该区域的楼市曾一度炒热至均价7000-8000元/平方米。买家以投资客居多，有近一半是温州商人，投资者看中的都是产业驱动下的升值潜力以及与广州一体化的概念。”在该区域从事房地产开发业务的人士向本报记者称。

上述人士补充道，高新区的发展不温不火，导致该区域无法形成居住氛围，购房需求不足，“现在房价降了一半都卖不出去。”