上海四大地王危机调查 直降7000销售表现平平

扫描到手机 土地市场 来源:南方网 发布日期:2011-11-17 14:52 字号:T|T

摘要:“我公司代理嘉定南翔的顶级楼盘,近期大幅降价,原价2.6万元/平方米,直降7000元/平方米,现价1.8、1.9万元/平方米,机会难得。”这是最近上海楼市最具知名度的骚扰短信之一。

  昔日地王今安在?

  “我公司代理嘉定南翔的顶级楼盘,近期大幅降价,原价2.6万元/平方米,直降7000元/平方米,现价1.8、1.9万元/平方米,机会难得。”这是最近上海楼市最具知名度的骚扰短信之一。

  业内人士都知道,这个大降价的顶级楼盘就是江苏新城地产旗下的新城公馆——其所在地块,正是2009年房地产高峰时的当地地王。

  地王如此大幅降价,或许是中国楼市有史以来的第一次。而本报记者最新获悉,新城公馆大降后的效果并不理想,销售表现平平。

  “楼板价成本过高,当前售价确实已近开发商成本价。但就市场而言,这个价格依然不具有绝对吸引力。”一位不愿透露姓名的开发商营销负责人直言,这就是地王的悲剧。

  新城公馆的尴尬,正是近几年诞生地王的共同困境。本报记者调查发现,2009年全国诞生的地王,一半在上海,而如今的上海,已成了地王危机集中爆发之地。

  新城地产之外,上海证大(0755.HK)、中建地产、华侨城(000069.SZ)……多家响当当的地产大鳄,都正在经历手中地王的痛苦折磨。

  一直以来,开发商敢于竞购地王以及地王赖以生存的关键市场“逻辑”在于囤地升值:拿下地王后,在当时市场价格下或许难以操作,但只要捂上一段时间,以时间换价格空间,地王依然有不菲回报。

  而今,当年的高地价成了将地王们高悬在空中的十字架,而像自动扶梯一样下行的房价已成釜底抽薪之势。没有了高房价垫底,地王们如何割掉套在脖子上的绳索?

  各有困境

  2009年、2010年诞生的地王,无论单价、总价还是地王总数,都创下了中国楼市之最。但如今,曾经豪气吞下地王的开发商发现,地王已成烫手山芋。

  记者注意到,上海证大外滩地王、华侨城苏河湾地王、中建新江湾城地王、新城地产南翔地王,这四幅上海当前最具代表性的地王,大致分别处于规划审批未开工前期、开工节点、开盘预售初期和强销期四大房地产项目的标志性进展节点。

  四大地王在各自节点所面临的难题,正是当前地王困境的全面表现。

  上海证大外滩地王于2010年2月1日由上海证大置业以92.2亿元竞得,巨额的土地款曾让上海证大集团董事长戴志康颇费心机。

  处于开工节点阶段的华侨城苏河湾地王,眼下遇到的事情也很棘手。

  华侨城于2010年初地价高峰期抢得该地王,70.2亿元的总价,相当于成交楼板价达52783元/平方米,刷新了之前上海黄浦区163地块51821元/平方米的单价纪录,成为新的全国单价地王。

  不过据本报记者从消息人士处获悉,该地王后续开发也让华侨城伤透脑筋。由于处在传统的居民聚集区,除了地块周边地区建设有较高规划要求外,还涉及地铁建设、苏州河沿线保护等诸多上海地产开发中的“老大难”问题。

  根据相关规定,苏河湾地王理论上还处于规划审批阶段,但来自地王周边居民反映的情况是,在没有施工许可证的情况下,该地王目前已经部分开工。

  相对而言,位于新江湾城的中建地王在建设基础条件方面,较前两块地王有着天然优势:本身是熟地、又位于新区。政府的要求之一就是加快工程进度。而就是这一条,目前看来,中建地王其实早有违约之嫌。

  2009年底,中建地产以37.2亿元强势夺地,楼板价达32484元每平方米,溢价率为117%,是当时的全国住宅单价地王。

  本报记者近日在该地王现场看到,该地块位于新江湾城绝对核心位置,处于华润项目、仁恒项目、汉斯项目中间。而周边这几个项目,均已经部分建成销售,个别楼盘已实现部分交房入住。

  据当年地块出让的相关文件要求,“签约之日起一年内达到预售标准”,但上海官方的“网上房地产”信息则显示,这个名为“中建府邸”的地王项目刚在11月8日首次取得预售许可证,从拿地到预售实际上已接近两年。

  至于新城地产南翔地王项目,则处于地王项目运作周期中的最后一个关键阶段。而该项目面临本文开头描述的销售“窘境”。

  上海资深房地产业内人士柴一峰直言,“过高的土地成本,整体市场上房价存在巨大的下调压力,地王的痛苦就在于此了。”

  柴表示,这四幅地王分别面对的前期土地款融资难题、规划开工高要求、建设周期苛刻、销售及定价压力等,既是眼下各自所处阶段的难题,也是每块地王在整个开发周期中都要面对。

  地价持续缩水

  地王树大招风,也确实令不少开发商赚足了眼球和银子。不过土地的游戏规则在改变,拿下地王后囤地以时间换价格空间的策略,在房价、地价市场拐点的双重夹击中,开始失效。

  单价大降7000元/平方米的南翔地王项目依然销售乏力,集中暴露了眼下地王市场消化能力的迅速萎缩。

  过高土地成本成为众地王的“死穴”。记者注意到,新城地产2009年底竞得该地王时的楼板价高达13200元,溢价率302%,甚至超过当时所在区域在售房源的市场均价。

  柴一峰分析,过高的土地成本迫使地王项目只能往高端方向运作,寻求更大的价格和利润空间,这种模式,在不限购的上行楼市中曾屡试不爽。

  而眼下,在楼市整体调控影响下,定价过高成为地王项目的最大败笔。

  外界曾一度猜测新城公馆定价超过3万元/平方米,但由于市场低迷,开发商虽然下调定价,却依然销售乏力。近日新城公馆联手一二手经纪公司高调降价、全力推盘,压力可想而知。

  “大幅降价房源基本上已在其成本线,但依然没能快速出货。而不到最后一步,地王持有者还不会考虑亏本销售。”一位正在全力推销新城公馆的中介人士向记者直言。

  面临类似难题的还有中建的新江湾城地王项目。据“网上房地产”最新披露,刚刚开盘的中建项目,最高售价接近16万元/平方米,本期推出的大量房源均价在10万元/平方米以上。

  16万元的单价,实际上是目前新江湾城其他在售项目最高价格的近两倍,甚至已超过上海大部分包括黄浦江、新天地、佘山的一线豪宅,接近“第一豪宅”汤臣一品的价格水平。

  对于这样的价格,业内普遍持怀疑的态度。

  汉宇地产市场研究部经理付伟表示,考虑到目前政策大环境,对于高端物业的成交速度造成巨大制约影响,该项目一直处在长期蓄水期阶段,即使现已取得预售许可证,但等到真正开盘,还需再等一个月甚至更久。

  更让地王“地主们”揪心的是,庞大土地款支付后的这段时间,不但没有等来土地价格的上升,而是地价持续下行,地王价值缩水严重。

  就在11月10日、12日,上海原计划出让5幅地块,其中“嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块”就在新城南翔地王附近,因无人提出竞买申请,出让方为避免流标无奈终止出让。

  “土地市场的冬天已经来了。”付伟说。据统计,仅在11月这几天里,上海就有3幅地块终止挂牌。

  闲置烂尾危机

  中房信分析师杨晶晶指出,房地产市场不利因素的增加使年底重点城市市场压力凸显,四季度将成为今年全年最困难的时期,尤其是今年业绩指标未有保证的房企,有必要做好打硬仗的准备。

  囤地升值“金身”被破,众地王的危机或许就在眼前。不仅仅是地王,根源于开发商手上庞大的土地储备,新一轮的土地闲置、项目烂尾危机,正在悄然酝酿。

  上海之外,北京等多个城市,同样各类地王众多。而这些城市眼下的地市、楼市,均不约而同出现房价、地价双双下行的走势,地王命运与上海地王极为雷同。

  而中短期内,看不到新地王诞生取代老地王的可能。

  记者注意到,政府有关部门也正提升对新一轮土地危机的警觉并着手提早预防。

  近日有消息披露,国土部正在对《闲置土地处置办法》进行修改,已征求地方政府的意见,正在进一步完善。

  完善的方向包括“使之更加规范,更具可操作性,在闲置土地的认定、闲置责任如何确定、查处的流程上做出了更具体的规定。”

  国土部统计显示,2010年全国共清理整治房地产闲置用地13万亩,处置近10万亩。处置清理现有闲置用地的同时,防范大量新的闲置土地出现,尤其是地王地块闲置或地王项目搁置烂尾,显得更为迫切。

责任编辑:王丹
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