在“被收购”、“被清查”、“被破产”的风波平息后，绿城正在考虑出售部分房地产项目以提振公司现金流。这种做法到底能起到多大的作用?今年以来我国的GDP增速处于持续下降的趋势，在这种情况下，房地产调控会松动吗?近一个月来，除了北京外，上海、武汉、合肥等多个地方都出现了中介“关门潮”。这种风潮会重伤房地产市场吗?

　　中国城市发展战略研究会副会长易鹏对这些房地产市场中的热点问题有他自己的独到见解。

 易鹏

　　人物简介

　　易鹏：

　　中国城市发展战略研究会副会长，《中国经营报》、《经济观察报》等多家媒体的财经专栏作家。

　　关键词 绿城

　　以价换量正当时

　　经典语录

　　在以价格回归到合理位置为目标的调控下，开发商们该割肉就必须割肉，从而达到以价换量的效果来帮助自己渡过难关。

　　■记者：在“被收购”、“被清查”、“被破产”的风波平息后，绿城掌门人宋卫平坦言，目前绿城遇到的最大问题是资金周转。先是马云号召阿里巴巴的弟兄们，买入绿城的住宅，并可以享受绿城员工的内部折扣;然后是绿城中国首席财务官冯征本周向媒体表示，绿城正在考虑出售部分房地产项目以提振公司现金流。您认为这些措施能帮助绿城渡过本次难关吗?

　　■易鹏：绿城现在遇到的最大问题就是资金问题。如果阿里巴巴的兄弟们都能买上绿城的房子，如果绿城出售部分房地产项目比较顺利，那么在一段时间内，绿城的资金难题可以得到缓解。但是在房地产行业整体成交持续下跌、信贷政策仍未放松的情况下，以上“两个如果”实现又谈何容易。就算真的实现了，也很难说在根本上解决了困扰绿城的难题。

　　有媒体称近来有百余名阿里巴巴的员工到绿城去看房，假设最后有60个人购买了房产，这还是很大的比例。以一套房子500～1000万元的价格计算，60人可贡献3~6个亿的销售额。前提是这些人都不被限购。据了解，截至今年上半年，绿城净资产负债率已从2010年底的132%上升到163.2%。与此同时，绿城今年全年应付土地款项高达198亿元。区区几个亿，在绿城逾百亿元的巨额资金缺口面前，显然很难解决根本性问题。

　　我认为，在以价格回归到合理位置为目标的调控下，开发商们该“割肉”就必须“割肉”，从而达到以价换量的效果来帮助自己渡过难关。

　　房企破产很正常

　　经典语录

　　继续指望房地产大跃进，房地产绑架中国经济这种粗放发展的模式来解套肯定走不通。

　　■记者：绿城“被破产”的风波已平息。现在还没有出现房地产企业大面积破产的情况。但随着调控的深入，开发企业的资金链不断吃紧，不排除在不久的将来有企业顶不住资金的压力而破产。你认为房地产企业破产正常吗?

　　■易鹏：在我看来房地产行业中有公司破产是很正常的事情。哪个行业都有破产的。房子也是一种商品，只不过是大件商品。房地产行业的发展也要遵循价值规律。

　　现在一部分房企倒闭从而提高行业集中度，其实不是坏事。我们就是要通过调控，淘汰掉那些资金实力不强、技术落后的小企业，这样才能提升整个行业的产品水平和品质，从而改善老百姓的生活，整个行业也能走上健康发展的道路。继续指望房地产大跃进，房地产绑架中国经济这种粗放发展的模式来解套肯定走不通。

　　关键词 调控

　　“三线”政策或许宽松

　　经典语录

　　房地产宏观调控政策总体上不会发生太大的变化，但是很可能会在三线城市采取相对宽松的政策。

　　■记者：来自国家统计局的数据显示，我国的GDP在三季度增长了9.1%，延续了今年以来GDP增速持续下降的趋势。那么，在经济速度继续下探的过程中，房地产调控政策是否会发生变化呢?

　　■易鹏：温家宝总理最近在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。这是首次说出下调的目标，而之前都是用合理一词。这充分说明我国的房地产调控已经进入了深水区。

　　我国的房地产调控已经进行了一年半，正处于关键时期，决策层也好，房地产界也好，都承受着巨大的压力。随着房地产成交量大幅萎缩，价格初步松动，房价过快上涨的势头初步得到遏制的情况下，一旦对房地产调控放松，那就有可能前功尽弃。

　　其次，就是我国保障房建设的数量还不能允许我们放松对房地产行业的调控。今年开工1000万套保障房的目标基本上会达到。而只有保障房建设达到一定规模后，才有可能实现决策层所设计的，让低收入者有保障、中收入者有市场、豪华型住房需求有控制的房地产格局，也就是说只有保障房达到或接近三年3600万套的目标，房地产调控才有可能出现根本上的松动。

　　房地产宏观调控政策总体上不会发生太大的变化，但是很可能会在三线城市采取相对宽松的政策。房地产调控政策带来的“挤出效应”已经使更多的资本进入到三线城市，从而推动三线城市的城市建设、公共服务设施的完善，从而进一步均衡了我国目前存在的三线城市与二线城市，甚至与一线城市越来越大的发展差距问题。

　　关键词 关门潮

　　中介“船小好调头”

　　经典语录

　　虽然调控严厉，但很多房产中介规模比较小，发挥船小好调头的优势来规避调控带来的市场低迷的风险。

　　■记者：有统计显示，今年以来北京二手房中介共关闭门店约1000家左右，为三年来最多，其中10月关闭门店177家。据报道，近一个月来，除了北京外，上海、武汉、合肥等多个地方都出现了中介“关门潮”。您觉得今年出现“关门潮”的原因有哪些呢?

　　■易鹏：没有成交量是中介关门的主要原因。由于一轮又一轮严厉的调控，楼市成交低迷。以北京为例，据北京市房地产交易管理网统计显示，10月北京市住宅成交量合计为12760套，相比去年10月下滑近四成。地产中介机构普遍遭遇生存压力。

　　不过很多房产中介规模比较小，发挥船小好调头的优势来规避调控带来的市场低迷的风险。中介行业本来人员流动性就很大，“业绩不好自动走人”的现象非常普遍。所以在市场越来越差的情况下，会有很多经纪人自动离开。裁员、关店是渡过难关的一种方式。等市场好起来以后，或在房产交易比较旺盛的地区，中介机构会利用积蓄下来的资金、资源再开新店。此前房地产行业发展较快，中介机构的生意比较红火，曾出现过盲目扩张的现象。因此眼下中介机构的瘦身跟前两年的盲目扩张有一定关系。

　　除了裁员、关门外，很多中介机构也采用开拓新业务的方法来抵消市场低迷带来的影响。比如，现在很多中介机构加强了商业地产的业务，写字楼、商铺等。而商业地产基本不受调控政策影响。

　　房价下行将加剧

　　经典语录

　　二手房市场交易的持续低迷，会加强人们对价格下调的预期。

　　■记者：中介行业的兴衰可以说直接反映着楼市的冷暖。那么近段时间我国多地出现的“关门潮”对今后的房地产市场将产生哪些影响?

　　■易鹏：二手房业务持续低迷造成“关门潮”，这种中介机构的“关门潮”，也会反过来影响二手房的市场。二手房市场交易的持续低迷，会加强人们对价格下调的预期。

　　在这种情况下，一些急需资金的卖家会适当降低价格以促成成交。不仅二手房市场的价格受到“关门潮”的影响，新房的房价也会受其影响。由于一、二手房市场联动，新房市场受到“关门潮”影响也会加强房价下行的趋势。